新《物業(yè)條例》獲通過 這些權(quán)利你必須知道
2016-10-26 09:40:52
來源：華商網(wǎng)-華商報
分享到
新《物業(yè)條例》獲通過 業(yè)主這些權(quán)利你都享受了嗎
新修訂的《西安市物業(yè)管理條例》獲審議通過
將報省人大常委會批準
居民住宅樓內(nèi)禁建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目
業(yè)主拖欠物業(yè)服務費，物業(yè)不得斷水斷電限制……
西安市十五屆人大常委會第三十五次會議昨日閉幕，會議審議通過《西安市物業(yè)管理條例》（下稱《條例》），將報陜西省人大常委會批準。
如何提高成立業(yè)主大會的可操作性？如何避免業(yè)委會成員侵害業(yè)主利益？小區(qū)到底能不能開設托管班、棋牌室？小區(qū)共有道路能否停車、能否收費？小區(qū)公共收益如何界定及使用？小區(qū)物業(yè)管理中遇到的各類問題到底歸誰管？
針對物業(yè)管理工作中很多新情況、新問題，新修訂的《西安市物業(yè)管理條例》進行了細化和明確。
記者了解到，修訂前的《條例》于2010年6月1日起施行，6年過去了，物業(yè)管理工作中出現(xiàn)了很多新情況、新問題。這對物業(yè)管理提出了更高要求，也暴露出一些缺陷和不足。
西安市人大常委會法工委主任郝福京說，此次修訂力求盡可能涵蓋不同類型的社會群體，著重研究解決實際問題，從操作性上下功夫。
1、籌備首次業(yè)主大會資料由建設單位負責報送
現(xiàn)狀：籌備業(yè)主大會需要很多資料，僅憑業(yè)主很難提供。在實際操作中，籌備業(yè)主大會的事情建設單位和物業(yè)服務企業(yè)并不積極。
條款：符合召開業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街辦、鎮(zhèn)政府或者開發(fā)區(qū)管委會，并報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。建設單位未及時履行告知義務和報送資料的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之五以上聯(lián)名可以書面告知。
街辦、鎮(zhèn)政府或者開發(fā)區(qū)管委會應當自收到書面告知之日起30日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。
召開首次業(yè)主大會會議所必需的籌備經(jīng)費，由建設單位承擔。
點評：從2009年起，西安市長安區(qū)一小區(qū)就在籌備成立業(yè)主大會，建設單位和物業(yè)對此也不積極，幾位熱心的業(yè)主多方聯(lián)系后，因沒有什么進展就擱置了。業(yè)主楊女士了解新的規(guī)定后覺得，現(xiàn)在條例的操作性更強，業(yè)主不再是被迫等待，有了一定的主動權(quán)。
2、公共空間能否停車，收多少錢業(yè)主大會說了算
現(xiàn)狀：隨著私家車數(shù)量逐年遞增，小區(qū)車位供求關系逐漸失衡，矛盾和糾紛也越來越多。一些車位的歸屬及收益沒有明確。
條款：占用業(yè)主共有道路、場地用于停放汽車的車位、車庫屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。
業(yè)主共有用于停放汽車的車位、車庫的使用，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)委會決定。
占用業(yè)主共有道路、場地停放汽車的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務企業(yè)代為收取。物業(yè)服務企業(yè)可以收取機動車輛停放服務費。機動車輛停放服務費屬于物業(yè)服務企業(yè)所有。
點評：市人大常委會法工委相關工作人員表示，小區(qū)公共空間屬于全體業(yè)主共有，在該區(qū)域能不能停車？該交多少停車費？由業(yè)主大會說了算。
3、明確各部門職責及權(quán)限該找誰很清楚
現(xiàn)狀：物業(yè)管理涉及行政執(zhí)法單位眾多，推諉扯皮現(xiàn)象大量存在，出現(xiàn)問題群眾經(jīng)常投訴無門。
條款：建設行政主管部門負責新建住宅交付使用備案，監(jiān)督建設單位履行建筑工程質(zhì)量保修責任，監(jiān)督檢查建筑裝飾裝修活動；
規(guī)劃行政主管部門負責物業(yè)管理用房規(guī)劃，負責對違法建筑的認定；
城市管理部門負責依法查處違法建筑、損壞綠地、涂寫刻畫與貼掛等行為；
工商行政管理部門負責監(jiān)督檢查無照經(jīng)營活動；
價格行政主管部門負責監(jiān)督檢查價格公示、違規(guī)收費活動；
公安機關負責監(jiān)督檢查治安、消防、技防、養(yǎng)犬等活動；
質(zhì)監(jiān)行政主管部門負責特種設備安全監(jiān)管、監(jiān)督檢查市場計量行為；
發(fā)展和改革行政管理部門負責協(xié)調(diào)電力設施的運行；
燃氣、供熱行政管理部門負責監(jiān)督檢查燃氣運行、集中供熱活動；
水行政主管部門負責供水設施建設的監(jiān)督管理及供水設備運行的監(jiān)督檢查；
環(huán)境保護行政主管部門負責監(jiān)督檢查違法排放污水、飲食服務業(yè)油煙污染等活動。
有關單位在接到投訴、舉報后應當?shù)怯?，屬于本單位職?quán)范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內(nèi)回復辦理情況；不屬于本單位職權(quán)范圍的事項，應當及時移交有權(quán)單位。
接受移交單位對管轄權(quán)有異議的，由物業(yè)所在地市、區(qū)、縣人民政府指定管轄，不得再移交。對于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會、居民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)投訴、舉報的違法違規(guī)行為，有關單位應當于二個工作日內(nèi)回復是否受理，并按時回復辦理情況。
4、居民住宅樓禁止建產(chǎn)生油煙餐飲項目
現(xiàn)狀：目前有一些小區(qū)里開有托管班、老年餐桌、棋牌室，群眾反映意見較多。
條款：使用物業(yè)及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。確需改變的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經(jīng)業(yè)主大會同意。禁止在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的商業(yè)樓層內(nèi)新建、改建、擴建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目。
點評：市人大常委會法工委相關工作人員表示，《條例對于能否將住宅用于經(jīng)營小飯桌、托管班、老年餐桌或是開展其他經(jīng)營活動沒有提出明確要求。業(yè)主可在管理規(guī)約中約定或者征得有利害關系的業(yè)主同意。
5、物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠費降低服務
現(xiàn)狀：有物業(yè)公司因催繳物業(yè)費，給業(yè)主斷水斷電。
條款：物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費、不配合管理等為由減少服務內(nèi)容或者降低服務質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務。
點評：西安一小區(qū)從事物業(yè)管理的趙經(jīng)理表示，業(yè)主拖欠物業(yè)費，可能由于種種原因遇到了不滿意的地方，也不排除有的小區(qū)有不規(guī)范的解決辦法。但她認為斷水、斷電等行為只會激化矛盾，應尋找合理的解決辦法。
6、電梯做廣告應征得業(yè)主同意
現(xiàn)狀：目前小區(qū)中利用電梯間、公共場地等共用部位、共用設施進行經(jīng)營的行為普遍。但收益收支主體不明確、收支情況不透明，很多業(yè)主并未享受到公共收益。
條款：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置廣告、車位車庫和進行其他經(jīng)營活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會同意，并征求物業(yè)服務企業(yè)的意見后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
點評：業(yè)主郭先生認為，這是業(yè)主拿回應有的權(quán)益。物業(yè)經(jīng)理趙女士則表示，有的小區(qū)因沒有成立業(yè)委會，物業(yè)代管還是把收益用于了公共設施的維護。
7業(yè)主共有收益業(yè)委會不得擅自動用
現(xiàn)狀：現(xiàn)實中業(yè)委會組成人員存在不少侵害業(yè)主利益的行為，卻沒有專門的制度對其監(jiān)督管理。
條款：業(yè)委會由五至十一人單數(shù)組成，任期三至五年，可連選連任；業(yè)委會應當建立印章管理制度，業(yè)主大會印章、業(yè)委會印章應當指定專人保管。
業(yè)委會不得有下列行為：
拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；
轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；
擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；
未經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
擅自動用住宅專項維修資金、業(yè)主共有收益，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)。
住宅專項維修資金、共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會組成人員工作津貼等應當按照財務要求建賬，并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主大會應當決定是否對相關財務收支情況進行審計，并將審計報告通報全體業(yè)主。
點評：緯十街一小區(qū)的業(yè)委會主任衛(wèi)先生表示，小區(qū)從遞交資料到成立業(yè)委會，歷時9個月，也經(jīng)歷重重波折。大家很珍惜這個成果，業(yè)委會自愿接受監(jiān)督。
能否終結(jié)小區(qū)物管亂象
取決于《條例》執(zhí)行力度
西安市的廣大業(yè)主、物業(yè)單位、律師和《條例》涉及的其他相關方，對《條例》中的規(guī)定是如何看的？
業(yè)委會申請3年快黃了
希望《條例》能幫忙
西安市浐灞半島社區(qū)A10區(qū)業(yè)主楊女士告訴記者，2013年小區(qū)業(yè)主就想成立業(yè)委會，但不知去哪申請。經(jīng)過媒體呼吁，小區(qū)業(yè)主向市上指定的浐灞生態(tài)區(qū)管委會提交了申請。2014年，申請程序走的很順利，但到確定業(yè)委會人員時，另一個業(yè)主說他也要組織人成立業(yè)委會。管委會認為人選有分歧，成立業(yè)委會又被擱置。
楊女士說，《西安市物業(yè)管理條例》是個好法規(guī)，對如何成立業(yè)委會有明確規(guī)定，但好的法規(guī)關鍵是真正要有人管，要落實。
住宅樓開托管班
小區(qū)物業(yè)不作為誰來管
對《條例》中提出的開托管班需征得鄰居同意，昨日下午，西影路小學旁一幢獨棟高層小區(qū)“愛心托管”負責人王女士說，“樓上有五六家托管班，我們對面的鄰居也是租房辦托管班，她開班我不同意，我開班她也不會同意，那就不辦托管班了？再說，小區(qū)物業(yè)目前還不完善，不會有人來管。”
在陜西省理工學校家屬院，業(yè)主謝女士告訴記者，小區(qū)里有幾家辦托管班。“雖然鄰居不同意辦托管，但物業(yè)回復說‘業(yè)主沒工作生活困難’，一管就鬧沒辦法。像這樣的情況，誰來管呢？”
物業(yè)費拖欠
除了“停水停電”還有啥辦法
對“不能因催繳物業(yè)費對業(yè)主斷水斷電”，紅專路小區(qū)物業(yè)趙經(jīng)理說，物業(yè)公司靠物業(yè)費維持周轉(zhuǎn)。如果物業(yè)費收不上來，物業(yè)管理人員就要減少，服務就必然降低。到時候，小區(qū)的安全、衛(wèi)生就會混亂，最終還是業(yè)主吃虧。
趙經(jīng)理說，除了“停水停電”催繳費用，物業(yè)還能有啥更好的辦法？總不能誰欠費就起訴誰，這是不是還得增加物業(yè)人力和財力成本。
《條例》能發(fā)揮多大作用
取決于執(zhí)行力度
陜西奉先律師事務所種義東律師認為，《條例》中個別地方落實起來可能困難，比如“建設單位負責報送籌備首次業(yè)主大會資料，并承擔首次的籌備經(jīng)費。”實際上，等新建小區(qū)入住率達到成立業(yè)委會的比例時，部分建設單位往往找不見影了。
種義東說，客觀來說，《條例》針對目前物業(yè)管理中的弊病拿出了針對性的管理辦法，但能發(fā)揮多大作用，這取決于物業(yè)行政主管部門在現(xiàn)實生活中的執(zhí)行力度。
返回頂部