56家銀行暫停個人房貸 業(yè)內(nèi)人士講清3大真相
2017-12-20 16:47:37
來源：騰訊房產(chǎn)西安
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今天多家銀行暫停房貸的消息很是攪動市場。是年底銀行錢緊？還是房地產(chǎn)市場年底生變？
來看這兩則消息：
一是截至12月14日，深圳逾10家銀行暫停房貸，
二是11月份全國有56家銀行停止房貸。
消息甫出，備受市場關(guān)注，不少人認(rèn)為這是樓市調(diào)控升級的信號，但實際情況究竟如何？幾十余家銀行停貸是真是假？券商中國記者就上述兩則消息一探究竟。
真相一：56家停貸銀行是分支行，國有行仍放貸
有報道稱，截至12月14日，深圳地區(qū)已有包括平安銀行(12.750, 0.03, 0.24%)、深圳農(nóng)村商業(yè)銀行、民生銀行(8.460, 0.02, 0.24%)（港股01988）、南洋銀行、興業(yè)銀行(17.060, 0.04, 0.24%)、浦發(fā)銀行(12.650, 0.03, 0.24%)、中信銀行(6.130, 0.01, 0.16%)（港股00998）、郵儲銀行（港股01658）、東莞銀行、廣州銀行、華夏銀行(9.090, 0.04, 0.44%)、杭州銀行(11.410, -0.05, -0.44%)以及華潤銀行共13家銀行暫時停止了受理新增個人房貸按揭業(yè)務(wù)。
券商中國記者向上述13家銀行在深圳網(wǎng)點進行了電話咨詢，上述13家銀行均表示并沒有暫停受理個人首套按揭房貸業(yè)務(wù)。
興業(yè)銀行深圳一網(wǎng)點的個貸經(jīng)理向記者表示，該行未暫停受理個人首套房貸業(yè)務(wù)，現(xiàn)行首套房貸利率為基準(zhǔn)上浮15%。
民生銀行深圳分行的一位工作人員告訴券商中國記者，該行也未暫停個人首套房貸業(yè)務(wù)，首套房貸利率一般是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮12%-15%，具體還要看貸款時間和金額。
另外一報道則是稱11月份全國有56家銀行暫停首套房貸，券商中國記者通過查看數(shù)據(jù)來源發(fā)現(xiàn)，這56家銀行其實是各家銀行的分（支）行，而這些停貸的銀行是融360選取了66家銀行位于全國35個重點城市的533家支行。也就是說，樣本調(diào)查中僅有十分之一左右的分支行暫停了首套房貸，而并非銀行業(yè)大面積暫停房貸業(yè)務(wù)。
融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年11月共有56家銀行分（支）行因額度等原因暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)。同時，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：目前全國并沒有普遍性的購房貸款停止現(xiàn)象，特別是一線城市，因為成交量銳減，貸款額度雖然也明顯收緊，但并未出現(xiàn)全面停貸現(xiàn)象。
此外，北京和深圳的五大國有行均向券商中國記者表示，并沒有暫停受理房貸業(yè)務(wù)。中國銀行(3.860, 0.00, 0.00%)（港股03988）深圳分行的一位工作人員稱，暫時沒有接到任何關(guān)于暫停受理個人房貸按揭業(yè)務(wù)的通知。
對于上述兩則銀行停貸的報道，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，工農(nóng)建交中5大國有銀行占據(jù)了九成以上房貸業(yè)務(wù)，其他股份制銀行和城商行等中小銀行在房貸業(yè)務(wù)上的全市場占比很小。這也意味著部分中小銀行是否暫停個人房貸、執(zhí)行利率如何，對于市場影響很小。“市場房貸情況應(yīng)以國有大行為準(zhǔn)?？浯笾行°y行的房貸變動情況，對市場來說容易造成恐慌影響。”張大偉說。
真相二：銀行對自家房貸額度有多重考量
盡管報告所說的56家銀行暫停房貸業(yè)務(wù)是包括分支行在內(nèi)，占總的533家分支行統(tǒng)計樣本的比重僅為十分之一左右，但從發(fā)展情況看，近兩月暫停房貸業(yè)務(wù)的分支行數(shù)量有所上升，說明年底銀行房貸額度確有趨緊之勢。
廣州一國有大行分行人士對券商中國記者表示，當(dāng)前該行還在對個人房貸放款，但最近一兩個月以來額度都很緊張。
“銀行的房貸額度都是每月規(guī)劃的，一般年底額度要比年初的少。今年本來整體額度就比較緊張，年底就更為突出。”該國有大行人士稱。
至于為何年底房貸額度會緊張，綜合多位受訪人士的觀點，主要有三方面原因：
一是今年以來受樓市調(diào)控影響，監(jiān)管部門對于銀行的房貸投放規(guī)模和節(jié)奏有所控制；
二是貸款投放規(guī)模與銀行存款吸收能力有一定關(guān)系，最近銀行吸存規(guī)模下滑，相應(yīng)的也對貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響。融360報告稱，中資大型銀行以及全國性四大銀行均出現(xiàn)存款額較上月下滑現(xiàn)象，最近期的下滑出現(xiàn)在10月份。由于自身體量以及業(yè)務(wù)構(gòu)成上的差異，中小型銀行吸收存款額波動較小，中資大型銀行以及全國性四大銀行吸收存款額波動較大，存款資金作為銀行資金的重要來源，對銀行的貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大的影響。
“當(dāng)前形勢下銀行吸收存款的成本和難度均有所上升，在控制貸款增速的前提下需要合理有效分配貸款額度，但貸款需求依舊保持在高位水平，年底銀行額度緊張依然成定局，存在大量房貸業(yè)務(wù)排隊等待處理情況。”融360報告稱。
三是一些銀行為了沖“開門紅”，會將年底的個人房貸挪到明年初發(fā)放。北京一資深房產(chǎn)中介人士對券商中國記者表示，12月下旬以后不少銀行就開始著手做年終決算，這時一般個人房貸都不放款，只接受房貸申請和審批，待到明年1月15日以后才開始放款。
“明年1月銀行將釋放出新一年的貸款額度，對于已在排隊等候的貸款用戶來說將是利好，這部分需求將會得到解決。”上述背景房產(chǎn)中介人士稱。
此外，受額度緊張的影響，今年以來個人房貸放款時間明顯拉長。張大偉稱，今年個人房貸一般都要2個月的周期才放貸，有時候甚至3個月。相比之下，去年銀行房貸周期一般是1個月。
上述北京房產(chǎn)中介人士也對記者表示，目前各家銀行普遍拉長的放款周期，就北京地區(qū)來說，中信銀行、建設(shè)銀行(7.090, 0.12, 1.72%)（港股00939）、北京銀行(7.160, -0.01, -0.14%)相對來說放款快一些，但平均也要1個月左右的時間。
真相三：明年難言放松，利率上浮空間較小
不過，釋放出的新額度并不足以解決整個市場的需求。分析人士普遍認(rèn)為，明年會繼續(xù)延續(xù)今年的樓市調(diào)控政策，特別是對于一二線熱點調(diào)控城市而言，明年的房貸額度依然會較為緊張。
摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌對券商中國記者說，明年一二線熱點城市的房價基本上就是一個字——穩(wěn)。政府調(diào)控目標(biāo)也很明確，房價不要暴漲也不要暴跌。政府強調(diào)要建立樓市的長效機制，言下之意就是短期的限制性政策（尤其在北京、上海這種一線城市）可能會由短期化變成長期化，一直到未來長效機制正式引入之后才有可能進行對沖性的調(diào)整。
“現(xiàn)在的政策邏輯，就是通過樓市調(diào)控把房價穩(wěn)定在當(dāng)前一個水平上，然后為未來長效機制的引入爭取更多的時間。”朱海斌說。
就房貸利率趨勢來看，不少市場人士認(rèn)為，利率還有上漲的可能，但漲幅不會像今年這么大。張大偉稱，目前大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮10%，除部分外資行及少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行上浮5%外。上浮10%已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場剛需的主流，但明年房貸利率有可能繼續(xù)上升。
融360報告認(rèn)為，房貸利率保持平緩上漲，增速較之前大幅下降。一、二線城市房貸政策相繼落地，多數(shù)銀行已完成房貸利率調(diào)整，后期利率上浮空間較小，再度出現(xiàn)大幅變化的可能性低。
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