防逃稅 二手房成交價(jià)格包含裝修
2017-12-22 10:40:04
來源：北京日報(bào)
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按低價(jià)網(wǎng)簽合同，卻以高價(jià)成交，從而逃掉大筆的稅——二手房交易環(huán)節(jié)泛濫的“陰陽合同”問題，有望隨著“大修”后的二手房合同而得到治理。
從昨天開始，《北京市存量房屋買賣合同》及相關(guān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本面向社會征求意見。征求意見稿明確，二手房的附屬設(shè)施、家具家電、裝飾裝修等有關(guān)價(jià)格會全部包含在房屋成交價(jià)內(nèi)。這意味著買賣雙方規(guī)避稅收的“陰陽合同”將很難大行其道。
貸款繳稅按“總價(jià)”算
“價(jià)格”是這次二手房合同“大修”最關(guān)鍵的變化之一。
記者對比發(fā)現(xiàn)，新的合同文本征求意見稿中明確“該房屋附屬設(shè)施、家具家電、裝飾裝修等有關(guān)價(jià)格已全部包含在上述房屋成交價(jià)格內(nèi)”，并進(jìn)行了詳細(xì)列舉。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，這主要是防止買賣雙方為了規(guī)避稅收，將房屋成交價(jià)格拆分為凈房屋價(jià)格和裝飾裝修等價(jià)格的情況發(fā)生。
什么是二手房市場上的“陰陽合同”？
“表面上一個成交價(jià)格，暗地里又一個成交價(jià)格。”今年上半年，市民小陳就靠這一做法購得海淀區(qū)一套二手房。他通過中介與賣房人最終談攏的價(jià)格是640萬元，但在提供給相關(guān)部門的網(wǎng)簽合同中，成交價(jià)格則被改成了150萬元，剩余的490萬則被寫入了裝修款一欄。
而按照相關(guān)政策，達(dá)到640萬元的二手房基本已經(jīng)屬于“非普宅”，不僅稅費(fèi)更高，首付比也會有所抬升。但如果不是“滿五唯一”，還需要繳納個稅等稅費(fèi)。于是為了低稅費(fèi)、低首付，“陰陽合同”的現(xiàn)象極為普遍。“我所經(jīng)手的交易，幾乎都會簽‘陰陽合同’。”一位中介人士說。
征求意見稿中專門寫明，“本合同約定的成交價(jià)格是買賣雙方的真實(shí)交易價(jià)格，買賣雙方均同意以本合同約定的房屋成交價(jià)格作為向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅費(fèi)、向貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款的相關(guān)依據(jù)。買賣雙方不得為規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)格的合同，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”
老業(yè)主不遷戶口或賠違約金
對于二手房買賣之后頻繁出現(xiàn)的老業(yè)主不遷出戶口問題，征求意見稿中也提出了相應(yīng)解決辦法。市住建委對外稱，新版合同細(xì)化逾期遷出戶口的違約責(zé)任，“因戶口遷移引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件較多，為了避免糾紛發(fā)生，在合同文本中明確約定戶口遷移條款，并約定了戶口逾期遷出等相關(guān)違約責(zé)任。”
記者注意到，合同文本第十條專門供買賣雙方約定“戶口遷出”。其中明確，出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起約定時(shí)間內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)；如因出賣人原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付約定數(shù)目的違約金。
同時(shí)，買賣雙方也可以在合同中再約定一個逾期期限，如果逾期都超過這一期限，那么雙方同意按照相應(yīng)方式處理，比如：期限屆滿之次日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款約定比例的違約金。
預(yù)告登記防一房多賣
在合同文本的附件中，專門要提供房屋權(quán)屬情況的說明及房屋抵押和租賃情況的約定，其中還包含承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明文件。
根據(jù)本市前不久發(fā)布的“租房新政”，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。在這一版本的合同中要求提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，其實(shí)也是在保護(hù)承租人的合法權(quán)益。
征求意見稿中細(xì)化了出賣人對房屋抵押情況、租賃情況的信息披露義務(wù)，并增加了相應(yīng)處理方式及違約責(zé)任條款約定；將房屋異議登記、房屋結(jié)構(gòu)改造情況記載于合同中，充分保障買受人的知情權(quán)。
此外，合同也約定可通過預(yù)告登記來防范一房多賣。簽合同之后，購房人可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，雖相當(dāng)于“預(yù)訂”了房子的產(chǎn)權(quán)。一旦預(yù)告登記后，賣房人如沒經(jīng)過購房人同意，再將該房屋賣給其他人，將不具備法律效力。
目前買賣二手房所簽的《北京市存量房屋買賣合同》誕生于2007年，根據(jù)成交方式的不同，又細(xì)分為“自行成交版”和“經(jīng)紀(jì)成交版”。而經(jīng)過“大修”后的版本，則將過去兩個版本合二為一，同時(shí)還單獨(dú)制定了《北京市存量房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本。（曹政）
從昨天開始，《北京市存量房屋買賣合同》及相關(guān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本面向社會征求意見。征求意見稿明確，二手房的附屬設(shè)施、家具家電、裝飾裝修等有關(guān)價(jià)格會全部包含在房屋成交價(jià)內(nèi)。這意味著買賣雙方規(guī)避稅收的“陰陽合同”將很難大行其道。
貸款繳稅按“總價(jià)”算
“價(jià)格”是這次二手房合同“大修”最關(guān)鍵的變化之一。
記者對比發(fā)現(xiàn)，新的合同文本征求意見稿中明確“該房屋附屬設(shè)施、家具家電、裝飾裝修等有關(guān)價(jià)格已全部包含在上述房屋成交價(jià)格內(nèi)”，并進(jìn)行了詳細(xì)列舉。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，這主要是防止買賣雙方為了規(guī)避稅收，將房屋成交價(jià)格拆分為凈房屋價(jià)格和裝飾裝修等價(jià)格的情況發(fā)生。
什么是二手房市場上的“陰陽合同”？
“表面上一個成交價(jià)格，暗地里又一個成交價(jià)格。”今年上半年，市民小陳就靠這一做法購得海淀區(qū)一套二手房。他通過中介與賣房人最終談攏的價(jià)格是640萬元，但在提供給相關(guān)部門的網(wǎng)簽合同中，成交價(jià)格則被改成了150萬元，剩余的490萬則被寫入了裝修款一欄。
而按照相關(guān)政策，達(dá)到640萬元的二手房基本已經(jīng)屬于“非普宅”，不僅稅費(fèi)更高，首付比也會有所抬升。但如果不是“滿五唯一”，還需要繳納個稅等稅費(fèi)。于是為了低稅費(fèi)、低首付，“陰陽合同”的現(xiàn)象極為普遍。“我所經(jīng)手的交易，幾乎都會簽‘陰陽合同’。”一位中介人士說。
征求意見稿中專門寫明，“本合同約定的成交價(jià)格是買賣雙方的真實(shí)交易價(jià)格，買賣雙方均同意以本合同約定的房屋成交價(jià)格作為向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅費(fèi)、向貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款的相關(guān)依據(jù)。買賣雙方不得為規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)格的合同，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”
老業(yè)主不遷戶口或賠違約金
對于二手房買賣之后頻繁出現(xiàn)的老業(yè)主不遷出戶口問題，征求意見稿中也提出了相應(yīng)解決辦法。市住建委對外稱，新版合同細(xì)化逾期遷出戶口的違約責(zé)任，“因戶口遷移引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件較多，為了避免糾紛發(fā)生，在合同文本中明確約定戶口遷移條款，并約定了戶口逾期遷出等相關(guān)違約責(zé)任。”
記者注意到，合同文本第十條專門供買賣雙方約定“戶口遷出”。其中明確，出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起約定時(shí)間內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)；如因出賣人原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付約定數(shù)目的違約金。
同時(shí)，買賣雙方也可以在合同中再約定一個逾期期限，如果逾期都超過這一期限，那么雙方同意按照相應(yīng)方式處理，比如：期限屆滿之次日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款約定比例的違約金。
預(yù)告登記防一房多賣
在合同文本的附件中，專門要提供房屋權(quán)屬情況的說明及房屋抵押和租賃情況的約定，其中還包含承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明文件。
根據(jù)本市前不久發(fā)布的“租房新政”，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。在這一版本的合同中要求提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，其實(shí)也是在保護(hù)承租人的合法權(quán)益。
征求意見稿中細(xì)化了出賣人對房屋抵押情況、租賃情況的信息披露義務(wù)，并增加了相應(yīng)處理方式及違約責(zé)任條款約定；將房屋異議登記、房屋結(jié)構(gòu)改造情況記載于合同中，充分保障買受人的知情權(quán)。
此外，合同也約定可通過預(yù)告登記來防范一房多賣。簽合同之后，購房人可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，雖相當(dāng)于“預(yù)訂”了房子的產(chǎn)權(quán)。一旦預(yù)告登記后，賣房人如沒經(jīng)過購房人同意，再將該房屋賣給其他人，將不具備法律效力。
目前買賣二手房所簽的《北京市存量房屋買賣合同》誕生于2007年，根據(jù)成交方式的不同，又細(xì)分為“自行成交版”和“經(jīng)紀(jì)成交版”。而經(jīng)過“大修”后的版本，則將過去兩個版本合二為一，同時(shí)還單獨(dú)制定了《北京市存量房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本。（曹政）
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