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房地產(chǎn)稅將按評(píng)估值征收 但落地仍有重重挑戰(zhàn)

2017-12-27 09:52:50 來源:深圳新聞網(wǎng)
  在關(guān)于房地產(chǎn)稅落地的討論中,上述文章傳遞的一個(gè)新信號(hào)是,“工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅”。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房地產(chǎn)稅開征會(huì)考慮納入征稅范圍的評(píng)估價(jià)值,這時(shí)可能會(huì)有一些抵扣。

  一篇長文及其中幾十個(gè)字,是這幾天房地產(chǎn)話題的關(guān)鍵詞。

  12月20日,財(cái)政部部長肖捷在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表了《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》一文。文章提到:按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅,適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān),逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

  剛剛閉幕的會(huì)議也指出,要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權(quán),實(shí)行差別化調(diào)控。由此,關(guān)于房地產(chǎn)稅的話題再次已發(fā)熱議。

  如何“按照評(píng)估值征收”房地產(chǎn)稅?

  在關(guān)于房地產(chǎn)稅落地的討論中,上述文章傳遞的一個(gè)新信號(hào)是,“工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅”。所謂評(píng)估值,指的是房屋的市場評(píng)估價(jià)值,而非房產(chǎn)原值(即購房時(shí)價(jià)格)。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,從上述表述來看,“按照評(píng)估值征收”就是對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)的征稅,會(huì)基于房屋的原值和現(xiàn)有價(jià)值,以及考慮到房地產(chǎn)市場所處的環(huán)境、周邊同類房產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估,進(jìn)而得出相應(yīng)的納稅份額。

  “換而言之,評(píng)估值大征收越多,評(píng)估值小征收越小,符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,對(duì)房地產(chǎn)稅如何征收等問題的正面答復(fù),標(biāo)志著房地產(chǎn)稅的改革正在加快。

  征稅方式已經(jīng)確定,但具體如何開展房屋估值仍是許多人關(guān)注的問題。有房者可能會(huì)擔(dān)心,以前買的房子價(jià)格低,如果在漲價(jià)后按市場價(jià)值估值,將受到什么影響?

  “將會(huì)有一套具體的、專業(yè)化的評(píng)估方法。”全國政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康表示,房地產(chǎn)稅的稅基評(píng)估已經(jīng)有比較成熟的經(jīng)驗(yàn),征收的總體思路是比較明確的,但目前討論很多細(xì)節(jié)還為時(shí)過早。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房地產(chǎn)稅開征會(huì)考慮納入征稅范圍的評(píng)估價(jià)值,這時(shí)可能會(huì)有一些抵扣。對(duì)普通人來說,考慮到剛需置換和異地居住等,類似普通人的住房持有其實(shí)問題不大,甚至不會(huì)納入征稅范圍。而對(duì)于持有多套住房的,預(yù)計(jì)征稅的可能性是很大的。

  此外,“按照評(píng)估值征收”房地產(chǎn)稅的方式具有哪些現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ),也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問題。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩曾參與中國首批房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)和考試工作,在他看來,當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估力量能不能支撐房地產(chǎn)征稅工作仍值得商榷。

  董藩表示,由于房產(chǎn)具有單件性,每套房子各不相同,所以必須單獨(dú)計(jì)算得出征稅價(jià)格,當(dāng)前我國城市中至少有3億套以上住宅,但房地產(chǎn)估價(jià)師只有3萬名左右。“如果征稅就是年年征,如果每年評(píng)估一次,每人要評(píng)估多少套呢?要評(píng)估一萬套。”在他看來,目前的技術(shù)力量還達(dá)不到房地產(chǎn)稅全面開征的客觀要求。

  帶有強(qiáng)烈地方特征,房地產(chǎn)稅如何走過法定之路

  值得注意的是,房地產(chǎn)稅并不會(huì)立即開始征收,而必須先經(jīng)過一系列立法程序。肖捷在上述文章中也指出:力爭在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。

  此前,全國人大常委會(huì)2017年立法工作計(jì)劃中,也將房地產(chǎn)稅法列入預(yù)備及研究論證項(xiàng)目。但是,房地產(chǎn)稅的稅收法定之路并不容易。

  董藩表示,財(cái)政部雖然作為主管部門參與房地產(chǎn)稅的立法工作,但該項(xiàng)立法工作的最終主導(dǎo)權(quán)限在全國人大;若將住宅一同納入房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象,在法理上存在致命缺陷,因?yàn)橥恋毓兄茖?dǎo)致房地產(chǎn)不能成為完整意義上的私人財(cái)產(chǎn),所以條件也并不成熟。

  上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授朱為群說:“在2020年前全面落實(shí)稅收法定原則,這是既定的,但難度也很大,房地產(chǎn)稅的立法又是所有稅種立法當(dāng)中難度最高的一個(gè)。在他看來,雖然房地產(chǎn)稅的落地是未來方向,但因?yàn)樯婕扒Ъ胰f戶,因此落地方式很可能是分階段、分地區(qū)、有差異化地推行。

  “房地產(chǎn)稅很可能是一個(gè)地方稅,各個(gè)地方的稅率是不完全一樣的,征稅范圍、征稅對(duì)象這些稅制要素,以及減免稅的細(xì)則也可能有地區(qū)特點(diǎn)。”朱為群說。

  上述文章在談及推進(jìn)健全地方稅體系改革時(shí)也提到,要擴(kuò)大地方稅權(quán),在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權(quán)的前提下,根據(jù)稅種特點(diǎn),通過立法授權(quán),適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限,地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級(jí)。

  賈康認(rèn)為,目前比較鮮明的一個(gè)表述和趨勢是,要充分給地方政府授權(quán)。“授權(quán)以后地方可以區(qū)別情況,并不是一起齊步走,而是可以分步實(shí)施。”

  從國外的經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)稅大多也是地方政府的主要財(cái)源之一。朱為群認(rèn)為,若參考這一經(jīng)驗(yàn),客觀上就要求房地產(chǎn)稅跟基層政府的財(cái)政支出掛鉤,要用合理的支出來引領(lǐng)未來房地產(chǎn)稅的改革,從地方政府收支互聯(lián)的角度來探討稅制改革,而不是就稅改而論稅改。

  “稅收問題的背后是支出,合理的支出決定合理的稅收。”朱為群表示,沒有對(duì)財(cái)政支出的法定約束,就不可能從根本上解決稅收問題。

  賈康也認(rèn)為,財(cái)稅體制改革是房地產(chǎn)稅落地的配套措施中的必選項(xiàng)。“房地產(chǎn)稅的改革過程一定是跟其他方面的改革配合好,光強(qiáng)調(diào)這個(gè)的重要性還不夠。”(見習(xí)記者王林實(shí)習(xí)生趙麗梅)

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