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調(diào)控之下 北京新房成交低于預(yù)期

2018-01-05 10:39:29 來源:新京報(bào)

  調(diào)控之下,北京新房成交低于預(yù)期

  2017年北京商品房簽約總額2800億元,同比下降45%,改善型換房需求占比65%

  隨著調(diào)控政策不斷加碼,“紅五月”“金九銀十”這樣的傳統(tǒng)銷售旺期已表現(xiàn)得不再明顯。圖/視覺中國

  數(shù)據(jù)來源:亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),數(shù)據(jù)僅含商品住宅部分

  (備注:據(jù)新京報(bào)記者向企業(yè)求證,北科建泰禾·北京麗春湖院子銷售55.3億,泰禾·北京昌平拾景園銷售42億元;西山燕廬實(shí)際銷售514套,銷售額40億元,銷售均價(jià)59802元/平方米)

  樓市調(diào)控政策可以說是2017年北京房地產(chǎn)市場上的主旋律,在政府的強(qiáng)效調(diào)控之下,北京房地產(chǎn)市場也逐步回歸理性。新建住宅的銷售數(shù)據(jù)也逐步降溫。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的統(tǒng)計(jì),2017年北京市新建住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也明顯下調(diào):全年包括住宅在內(nèi)的所有商品房合計(jì)簽約2800億,而2016年,這一數(shù)據(jù)是5083.54億,同比跌幅達(dá)45%。

  局

  新房價(jià)格回歸理性

  隨著2015、2016兩年間大量樓面價(jià)在5萬元/平方米以上的土地成交,形成了高價(jià)地井噴的現(xiàn)象。而在2017年,經(jīng)過拿地開發(fā)商兩年的建設(shè),這些曾經(jīng)的高價(jià)地也開始進(jìn)入產(chǎn)品面世階段。此前業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),這些高價(jià)地上打造的產(chǎn)品入市價(jià)格將超過10萬元/平方米。然而從去年北京市場的實(shí)際表現(xiàn)來看卻并非如此。

  “自2016年‘9·30’限購政策以來,北京的房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策的影響之下逐步回歸理性。無論是開發(fā)商還是客群都明顯感覺到,市場上的非理性投資需求在迅速減退。”克而瑞分析師崔秀程向記者表示。

  一方面,政府對于新建商品房的入市價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。雖然并沒有明文規(guī)定,不過,行業(yè)內(nèi)多數(shù)從業(yè)者都表示,北京對于高端市場的預(yù)售證發(fā)放進(jìn)行了嚴(yán)格把控。在“9·30”政策之后,一直到2017年8月初都沒有發(fā)放超過8萬元/平方米價(jià)格的預(yù)售證。直到2017年8月上旬,位于豐臺(tái)區(qū)西南二三環(huán)之間的中國璽、昆侖域以及位于大興區(qū)的亦莊金茂府三個(gè)項(xiàng)目取得新預(yù)售許可證,均價(jià)在9.5萬元/平方米左右。這是去年首批預(yù)售超過8萬元的項(xiàng)目,三個(gè)項(xiàng)目均為昔日的高價(jià)地,其銷售價(jià)格也普遍低于市場預(yù)期。

  局

  傳統(tǒng)營銷節(jié)奏被打破

  對于政策比較敏感的北京房地產(chǎn)市場來講,伴隨著調(diào)控政策的不斷加碼,開發(fā)商的營銷節(jié)奏也開始被打破。曾經(jīng)的“紅五月”“金九銀十”這樣集中銷售的高峰期在去年北京市場的表現(xiàn)也不是特別明顯。

  張大偉在去年11月初就曾表示:“9-10月全國房地產(chǎn)市場成交慘淡,大部分一二線城市成交同比跌幅超過4成,北京等一線城市跌幅更是接近50%。”

  而與之相對的是,原本并非房企營銷旺季的11月、12月市場卻伴隨著多個(gè)項(xiàng)目預(yù)售證的獲批而呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢。對于開發(fā)商來說,傳統(tǒng)的銷售節(jié)奏正在隨著市場發(fā)生改變。比如,在2017年北京樓盤銷售額排第二位的麗春湖院子就表示,他們針對市場情況,調(diào)整了銷售策略。在市場觀望期提前布局、搶先出貨。通過這樣的“錯(cuò)峰銷售”取得了不錯(cuò)的銷售成績。

  根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的榜單來看,2017年北京市新建商品住宅市場的主力產(chǎn)品依然是改善型產(chǎn)品。其中成交均價(jià)最低的泰禾昌平拾景園也有5.2萬元/平方米,而更多的項(xiàng)目則集中在6萬-9萬元/平方米的價(jià)格區(qū)間之內(nèi)。

  根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從當(dāng)前的置業(yè)客群情況來看,北京首次置業(yè)群體占比僅為35%,改善型換房(包括添置)需求依然為市場的主力客群,占比達(dá)到65%。這一比例較“3·17政策”之前的75%雖然有所下降,但是仍為市場需求的中堅(jiān)力量。

  而從產(chǎn)品來看,由于購房者手中的購房資格愈發(fā)珍貴,因此對于改善型產(chǎn)品的要求也變得更高。市場上的改善型產(chǎn)品在2017年除了在園林營造、室內(nèi)裝潢上延續(xù)了前兩年的投入之外,一些主打科技住宅概念的樓盤也取得了不錯(cuò)的銷售成績。比如亦莊金茂府,就在排行榜上位列第三。

  勢

  保障房、剛需商品房成主力

  由于2017年大量帶有政策屬性土地的成交,相信2018年,北京的新建商品房市場也將出現(xiàn)比較深刻的變化。

  去年,北京供應(yīng)了規(guī)劃建筑面積近2800萬平方米的土地,其中絕大多數(shù)在未來將被作為限價(jià)商品房以及共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房入市,其目的就是希望通過增加土地市場的供應(yīng),來加大樓市未來供應(yīng)量從而起到一個(gè)穩(wěn)定住房價(jià)格的作用。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年1-11月,“限房價(jià)、競地價(jià)”住宅用地成交面積331萬平方米,占比50%,成交量是去年的9倍;共有產(chǎn)權(quán)住房面積248萬平方米,占比37%。除此之外,還有自持部分面積85萬平方米,占比13%;純商品住宅用地供應(yīng)為零。因此,從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來說,新建商品房部分的改善型產(chǎn)品的比重將進(jìn)一步降低,剛需和保障性住房的比重在增加。

  對此,麥田房產(chǎn)首席分析師張葉松分析認(rèn)為,根據(jù)2017年公布的北京市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃,未來五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃,2018年還將有1200公頃的住宅用地供應(yīng)入市,以保障20萬套產(chǎn)權(quán)式住房以及10萬套租賃式住房的建設(shè)需求。土地供應(yīng)量的增加,勢必會(huì)造成今年新房尤其是共有產(chǎn)權(quán)房這種保障房的大幅供應(yīng),都將有助于穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。

  “從政策層面來看,預(yù)計(jì)2018年為穩(wěn)固當(dāng)前調(diào)控成果和穩(wěn)定預(yù)期,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將繼續(xù)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性,現(xiàn)有政策不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向和大的變化。”張葉松表示,目前市場已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。據(jù)易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,“在價(jià)格受控以及共有產(chǎn)權(quán)房的平抑下,2018年北京新房價(jià)格基本沒有上漲空間。”

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