去年廣州供地同比增55% 多渠道嚴控地價
2018-01-05 10:51:10
來源：南方日報
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2017年，廣州土地市場呈現(xiàn)出供應量同比大增，政策調控抑制高地價、高溢價等特征。在《五年供地計劃》的刺激下，土地供應呈現(xiàn)明顯增加趨勢：單就商住用地而言供應量比2015年高出12%，但需要指出的是，該年宅地供地量與《5年供地計劃》中提出的年平均每年475萬平方米仍存在一定差距，由此可見“增加土地供應”的目標仍然任重道遠。
供應量增加促使成交量提高，2017年廣州累計成交商住商服用地337.21萬平方米，同比增加44.1%。其中，商住用地成交264.15萬平方米，同比增加七成；商服用地成交73.9萬平方米，同比下跌6%；從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，增加住宅地供應成為重中之重。
整體出讓金額突破千億
2017年廣州商住商服用地累計出讓金額1105.12億（僅統(tǒng)計公開掛牌地塊），比2016年總額增加86.2%。值得一提的是，住宅地出讓增加“競自持”環(huán)節(jié)，對地塊配建面積、溢價嚴格控制，因此造成整體土地溢價率、配建面積均低于往年。土拍自持面積總高達11.9萬平方米，未來將用于租賃住房建設。
在商住地塊方面，廣州2017年成交面積達264.15萬平方米，同比上漲70%，成交量提升顯著的背后體現(xiàn)出加大供應的決心。針對《五年供地計劃》中的目標，目前中心區(qū)主要積極發(fā)掘“三舊改造”用地，如去年白云、海珠提供的6宗用地均為舊廠改造用地。外圍區(qū)則積極開拓“待開發(fā)區(qū)域用地”，如去年掛牌的花都湖一期用地、南沙東涌2017NJY-9用地、從化江浦果場用地等，上述地塊所處片區(qū)近5年未有用地掛牌紀錄。因此，去年出讓用地帶有一定“開拓待開發(fā)區(qū)域”性質，同時從側面說明目前廣州城市化擴展有提速傾向。
而2017年“第一供地大區(qū)”則非增城莫屬，該區(qū)共提供110.39萬平方米商住用地以及4.2萬平方米商服用地。該區(qū)先后推出如官湖車輛段用地、永寧街長崗村5-7號地塊、朱村鳳崗村26-27號地塊等巨無霸地塊，預計未來1-3年該區(qū)一手供應量將會維持較高水平。
系列措施控溢價抑地王
在全方位調控的大環(huán)境下，廣州針對“控溢價”和“抑地王”出臺了一系列措施，主要包括提高出讓底價，增加出讓條件以及定向銷售群體。根據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，除海珠區(qū)外各區(qū)起拍樓面價較往年均有明顯提高，其中花都、增城兩區(qū)尤為明顯。
廣州中原研究發(fā)展部認為，起拍價、保證金比例提高一方面體現(xiàn)了廣州用地市場價值提升，尤其像花都、從化等樓市熱度處于上升期的市場，出讓地價值較以往提高意味著其受認可度提高；另一方面，由于底價已處于相對高位，因此房企出價更加理性。
廣州中原研究發(fā)展部針對去年內出讓的37宗宅地溢價情況進行統(tǒng)計，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示有16宗用地以底價成交；溢價在50%以內的地塊有28宗，占總數(shù)的76%；而2016年出讓的27宗宅地中，溢價率超過100%的地塊有20宗，占74%；可見“低溢價”為去年出讓地一大特點。
除提高起拍價外，去年出讓宅地附加各種復雜出讓條件亦屬于一大特點。如去年10月一輪土拍，5宗用地要求在出讓區(qū)內注冊公司或帶有招商引資要求；4宗用地本身已包含大體量配建要求，可見目前出讓地除了在資金實力上設門檻外，對于房企招商、盤活自持部分、協(xié)調配建部分等綜合運營能力要求越來越高。
對于房企而言，由于土地起拍價提高、保證金繳交比例提高、出讓條件較以往更加復雜等因素影響，預計未來土地出讓競爭將更加集中在部分實力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗、資源豐富的房企上。
“競自持+出讓租賃用地”響應租購并舉
去年3月廣州土拍正式加入“競自持”環(huán)節(jié)，并要求競自持部分作為租賃住房之用；9月，廣州首宗純租賃用地科學城KXC-K1-9用地出讓，該地塊日后租賃對象將定向為科學城企業(yè)員工。
業(yè)內認為，這一模式響應了“租購并舉”政策。大面積自持將會引導房企對租賃、長租等經(jīng)營模式進行探索，未來租賃市場將更加科學、合理，隨著房價變化，未來對住房的需求或由購買轉向租賃，將“倒逼”更加專業(yè)、規(guī)范的租賃產(chǎn)品面世，尤其對于目前長租公寓市場基本處于空白狀態(tài)的家庭租賃部分，新出讓的租賃自持用地有望在這一領域進行探索；另一方面，雖然競自持表面上對高地價進行控制，但對于實際銷售而言可售產(chǎn)品減少，拿地成本變化等因素，未來可售產(chǎn)品是否被“成本轉嫁”將成為市場關注重點；此外，可售住宅入市面積減少意味著目前供不應求的情況仍有待解決。
開發(fā)商理性拿地
在“租購并舉”“多主體供應”的新市場環(huán)境下，諸如長租公寓、城中村托管、項目綜合運營等新領域正受到業(yè)界重視，其盈利空間亦逐漸明朗；與此同時，過往一段時間房企“重金拿地”導致產(chǎn)品售價過高市場少人問津、盈利空間窄、風險大等問題暴露。
市場環(huán)境變化促使去年房企拿地態(tài)度出現(xiàn)微妙變化，尤其下半年起拍價提高后，房企競拍出價更加謹慎，整體溢價明顯降低。
僅統(tǒng)計公開掛牌出讓地塊，廣州Top10拿地房企共貢獻847.2億土地出讓金，占去年土地出讓金總額77%，碧桂園、廣州地鐵以及保利三家投入均超過百億。其中，碧桂園近年積極布局廣州市場，除公開招拍掛花費227億大幅拋離二、三位以外，在并購、合作市場上該房企同樣進取。
2017年，本地房企的拿地表現(xiàn)同樣搶眼，除保利、萬科等千億級別的房企以外，時代、珠江實業(yè)、廣物、越秀、方圓、實地6家本地中堅房企拿地意欲亦十分強烈，共計拿下9宗共計57.2萬平方米用地，占總成交量的17%。廣州中原研究發(fā)展部認為，一方面由于本地房企在廣州的開發(fā)項目基本進入尾聲，因此需要重新購置“面粉”；另一方面，2017年出讓地中部分地塊存在大量需要協(xié)調的因素，包括與債權人、地塊所屬村、市政規(guī)劃等，對于不熟悉廣州市場情況的房企而言開發(fā)難度較大，而本地房企運作則相對有利。
此外，而在調控影響下，近年來勢兇猛的“中字頭”過江龍去年表現(xiàn)低調，以往“一擲千金”拿地的情況亦已不再。(記者 許蕾)
供應量增加促使成交量提高，2017年廣州累計成交商住商服用地337.21萬平方米，同比增加44.1%。其中，商住用地成交264.15萬平方米，同比增加七成；商服用地成交73.9萬平方米，同比下跌6%；從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，增加住宅地供應成為重中之重。
整體出讓金額突破千億
2017年廣州商住商服用地累計出讓金額1105.12億（僅統(tǒng)計公開掛牌地塊），比2016年總額增加86.2%。值得一提的是，住宅地出讓增加“競自持”環(huán)節(jié)，對地塊配建面積、溢價嚴格控制，因此造成整體土地溢價率、配建面積均低于往年。土拍自持面積總高達11.9萬平方米，未來將用于租賃住房建設。
在商住地塊方面，廣州2017年成交面積達264.15萬平方米，同比上漲70%，成交量提升顯著的背后體現(xiàn)出加大供應的決心。針對《五年供地計劃》中的目標，目前中心區(qū)主要積極發(fā)掘“三舊改造”用地，如去年白云、海珠提供的6宗用地均為舊廠改造用地。外圍區(qū)則積極開拓“待開發(fā)區(qū)域用地”，如去年掛牌的花都湖一期用地、南沙東涌2017NJY-9用地、從化江浦果場用地等，上述地塊所處片區(qū)近5年未有用地掛牌紀錄。因此，去年出讓用地帶有一定“開拓待開發(fā)區(qū)域”性質，同時從側面說明目前廣州城市化擴展有提速傾向。
而2017年“第一供地大區(qū)”則非增城莫屬，該區(qū)共提供110.39萬平方米商住用地以及4.2萬平方米商服用地。該區(qū)先后推出如官湖車輛段用地、永寧街長崗村5-7號地塊、朱村鳳崗村26-27號地塊等巨無霸地塊，預計未來1-3年該區(qū)一手供應量將會維持較高水平。
系列措施控溢價抑地王
在全方位調控的大環(huán)境下，廣州針對“控溢價”和“抑地王”出臺了一系列措施，主要包括提高出讓底價，增加出讓條件以及定向銷售群體。根據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，除海珠區(qū)外各區(qū)起拍樓面價較往年均有明顯提高，其中花都、增城兩區(qū)尤為明顯。
廣州中原研究發(fā)展部認為，起拍價、保證金比例提高一方面體現(xiàn)了廣州用地市場價值提升，尤其像花都、從化等樓市熱度處于上升期的市場，出讓地價值較以往提高意味著其受認可度提高；另一方面，由于底價已處于相對高位，因此房企出價更加理性。
廣州中原研究發(fā)展部針對去年內出讓的37宗宅地溢價情況進行統(tǒng)計，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示有16宗用地以底價成交；溢價在50%以內的地塊有28宗，占總數(shù)的76%；而2016年出讓的27宗宅地中，溢價率超過100%的地塊有20宗，占74%；可見“低溢價”為去年出讓地一大特點。
除提高起拍價外，去年出讓宅地附加各種復雜出讓條件亦屬于一大特點。如去年10月一輪土拍，5宗用地要求在出讓區(qū)內注冊公司或帶有招商引資要求；4宗用地本身已包含大體量配建要求，可見目前出讓地除了在資金實力上設門檻外，對于房企招商、盤活自持部分、協(xié)調配建部分等綜合運營能力要求越來越高。
對于房企而言，由于土地起拍價提高、保證金繳交比例提高、出讓條件較以往更加復雜等因素影響，預計未來土地出讓競爭將更加集中在部分實力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗、資源豐富的房企上。
“競自持+出讓租賃用地”響應租購并舉
去年3月廣州土拍正式加入“競自持”環(huán)節(jié)，并要求競自持部分作為租賃住房之用；9月，廣州首宗純租賃用地科學城KXC-K1-9用地出讓，該地塊日后租賃對象將定向為科學城企業(yè)員工。
業(yè)內認為，這一模式響應了“租購并舉”政策。大面積自持將會引導房企對租賃、長租等經(jīng)營模式進行探索，未來租賃市場將更加科學、合理，隨著房價變化，未來對住房的需求或由購買轉向租賃，將“倒逼”更加專業(yè)、規(guī)范的租賃產(chǎn)品面世，尤其對于目前長租公寓市場基本處于空白狀態(tài)的家庭租賃部分，新出讓的租賃自持用地有望在這一領域進行探索；另一方面，雖然競自持表面上對高地價進行控制，但對于實際銷售而言可售產(chǎn)品減少，拿地成本變化等因素，未來可售產(chǎn)品是否被“成本轉嫁”將成為市場關注重點；此外，可售住宅入市面積減少意味著目前供不應求的情況仍有待解決。
開發(fā)商理性拿地
在“租購并舉”“多主體供應”的新市場環(huán)境下，諸如長租公寓、城中村托管、項目綜合運營等新領域正受到業(yè)界重視，其盈利空間亦逐漸明朗；與此同時，過往一段時間房企“重金拿地”導致產(chǎn)品售價過高市場少人問津、盈利空間窄、風險大等問題暴露。
市場環(huán)境變化促使去年房企拿地態(tài)度出現(xiàn)微妙變化，尤其下半年起拍價提高后，房企競拍出價更加謹慎，整體溢價明顯降低。
僅統(tǒng)計公開掛牌出讓地塊，廣州Top10拿地房企共貢獻847.2億土地出讓金，占去年土地出讓金總額77%，碧桂園、廣州地鐵以及保利三家投入均超過百億。其中，碧桂園近年積極布局廣州市場，除公開招拍掛花費227億大幅拋離二、三位以外，在并購、合作市場上該房企同樣進取。
2017年，本地房企的拿地表現(xiàn)同樣搶眼，除保利、萬科等千億級別的房企以外，時代、珠江實業(yè)、廣物、越秀、方圓、實地6家本地中堅房企拿地意欲亦十分強烈，共計拿下9宗共計57.2萬平方米用地，占總成交量的17%。廣州中原研究發(fā)展部認為，一方面由于本地房企在廣州的開發(fā)項目基本進入尾聲，因此需要重新購置“面粉”；另一方面，2017年出讓地中部分地塊存在大量需要協(xié)調的因素，包括與債權人、地塊所屬村、市政規(guī)劃等，對于不熟悉廣州市場情況的房企而言開發(fā)難度較大，而本地房企運作則相對有利。
此外，而在調控影響下，近年來勢兇猛的“中字頭”過江龍去年表現(xiàn)低調，以往“一擲千金”拿地的情況亦已不再。(記者 許蕾)
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