專家建議適當(dāng)控制使用消費(fèi)貸躉繳房租比例
2018-08-31 11:08:18
來源：證券時(shí)報(bào)
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繼“抬價(jià)搶房、推高租金”后，部分長租公寓又被曝出違規(guī)使用“租金貸”，而近期杭州長租公寓公司鼎家“爆倉”也被認(rèn)為與其違規(guī)使用“租金貸”有關(guān)，引發(fā)輿論對“金融工具+長租公寓”模式更大的質(zhì)疑和擔(dān)憂。
不過，昨日有媒體報(bào)道稱，鼎家董事長魏永鋒復(fù)盤“爆倉”始末，并表示爆倉的核心不是P2P，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，資金之類的原因，核心問題在于收房上面沒有控制好，導(dǎo)致收房價(jià)格高，空置變多。同時(shí)，運(yùn)營成本過高，而管理上又出現(xiàn)了漏洞，被銷售人員鉆了空子，經(jīng)營不善導(dǎo)致了資金短期缺口，再加上擠兌，才出現(xiàn)了這個(gè)結(jié)果。
盡管如此，業(yè)內(nèi)人士仍對長租公寓利用租金“期限錯(cuò)配”產(chǎn)生的“資金沉淀”進(jìn)行擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)表示擔(dān)憂。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，租賃市場最大的問題表面是租金上漲，其實(shí)背后更大的問題是長租公寓企業(yè)的資金鏈斷裂可能。從規(guī)范的運(yùn)作企業(yè)看，租賃代理企業(yè)賺取的是租金服務(wù)費(fèi)與差價(jià)，對于租賃企業(yè)來說基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。但越來越多的企業(yè)利用租金的支付差，也就是給付房主按月付，而收取租戶按照季度甚至半年、一年，這種就帶來了租金差。利用這個(gè)租金差建立資金池，挪作他用，必然會(huì)有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇也認(rèn)為，“期限錯(cuò)配”與“資金沉淀”存在風(fēng)險(xiǎn)，特別是在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力不足或沉淀資金挪做他用后投資失敗的情形下。而消費(fèi)貸中主要存在三種不規(guī)范情形：一是與租客的租約是一年躉繳的，但消費(fèi)貸卻是兩年甚至三年的；二是租賃企業(yè)不充分介紹各種支付方式，刻意引導(dǎo)甚至隱瞞欺詐租客，誘使其采取消費(fèi)貸方式；三是租賃企業(yè)獲得“沉淀資金”后，不進(jìn)行主業(yè)擴(kuò)張，挪做他用。
不過，何亮宇同時(shí)指出，資金沉淀是二房東經(jīng)營模式帶來的實(shí)際情況，與消費(fèi)貸無必然關(guān)系。消費(fèi)貸模式支持了行業(yè)規(guī)范企業(yè)和龍頭企業(yè)的發(fā)展，幫助企業(yè)和市場快速形成規(guī)模，也給租客帶來了實(shí)惠，是“好金融”。但發(fā)展過程中，確實(shí)存在違法違規(guī)行為，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)暴露，有的即使是合法合規(guī)的，也存在使用消費(fèi)貸過度的情況或趨勢。
為此，何亮宇建議，一是確保租金躉繳合同期限與貸款期限匹配。二是必須充分披露貸款行為，不得通過刻意引導(dǎo)、隱瞞信息等手段誘使租客選擇消費(fèi)貸。三是應(yīng)適當(dāng)控制使用消費(fèi)貸躉繳房租比例，一方面可以考慮與其企業(yè)凈資產(chǎn)掛鉤比例，另一方面也可以適當(dāng)控制使用消費(fèi)貸交房租占全部租賃行為的比例。四是適當(dāng)監(jiān)管躉繳租金的使用，應(yīng)主要用于主業(yè)擴(kuò)張，防止挪用風(fēng)險(xiǎn)。“當(dāng)然，我國銀行沒有賬戶管理職能，任何經(jīng)營模式都有屬于企業(yè)自身自由資金和不完全屬于企業(yè)自有資金的現(xiàn)金管理問題，資金性質(zhì)和使用的監(jiān)管是一個(gè)挑戰(zhàn)。”他說。
對于如何監(jiān)管租賃企業(yè)的資金，房東東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂認(rèn)為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以考慮建立起類似銀行資本充足率之類的監(jiān)管指標(biāo)體系，在滿足一定的消費(fèi)金融需求的基礎(chǔ)上，控制住房租賃企業(yè)的杠桿率。同時(shí)，也可以建立租賃合同備案制度，動(dòng)態(tài)監(jiān)測租賃企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。（記者 張達(dá)）
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