西安常住人口破千萬(wàn) 住房需求有所增加
2019-03-27 11:28:06
來(lái)源：華商報(bào)
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2018年1月，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》，西安成功晉升中國(guó)第九個(gè)國(guó)家中心城市建設(shè)名單。
2018年西安5次升級(jí)落戶政策，2019年2月西安又出臺(tái)了更加寬松的人口政策，2019年3月17日，西安市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì)發(fā)布《西安市2018年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，以官方身份宣布了西安市常住人口破千萬(wàn)。
話題一：
西安常住人口破千萬(wàn)，對(duì)于西安這座城市而言，人口規(guī)模的上升，會(huì)帶來(lái)哪些重大意義，將給西安帶來(lái)哪些新的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)?
王圣學(xué)：西安市的人口目標(biāo)是到2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到1000萬(wàn)，全市人口達(dá)到1500萬(wàn)，而此次公布的常住人口1000萬(wàn)，統(tǒng)計(jì)口徑是西安市13個(gè)區(qū)縣，包含周至、藍(lán)田等地居住時(shí)間超過(guò)半年的人口。首先，從城市等級(jí)上來(lái)看，常住人口超500萬(wàn)為特大城市，超過(guò)1000萬(wàn)則為超大城市，從這點(diǎn)上講，西安由此邁入超大城市行列;數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安目前60歲以上人口占比17%，65歲以上人口占比11%，西安已經(jīng)屬于老齡化比較嚴(yán)重的城市，人才落戶政策，從根本上改變了西安市的人口結(jié)構(gòu)，對(duì)于城市勞動(dòng)力的補(bǔ)充尤為重要。
沈瑋：西安2017年新落戶戶籍人口是27.5萬(wàn)，2018年是79.5萬(wàn)，加起來(lái)為100多萬(wàn)。這在西安歷年的人口的增長(zhǎng)當(dāng)中是從來(lái)沒有出現(xiàn)過(guò)的數(shù)字。這對(duì)于西安來(lái)說(shuō)，至少在人口上跨了一個(gè)大的臺(tái)階。但其實(shí)除了人口，GDP、產(chǎn)業(yè)也都在去年有一個(gè)大幅的增加，在過(guò)去兩年當(dāng)中，西安在各個(gè)層面進(jìn)入到了高速發(fā)展的階段。
馬?。禾幵谌丝诔錾什粩嘞陆岛腿丝诶淆g化日趨嚴(yán)重的背景下，以及面臨深圳、南京、武漢、成都等其他頗具競(jìng)爭(zhēng)力的一、二線城市的人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)，西安的人口增長(zhǎng)能否可持續(xù)發(fā)展，確實(shí)需要打一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)。要實(shí)現(xiàn)國(guó)家中心城市2020年人口規(guī)劃目標(biāo)，意味著西安市要以平均每年100萬(wàn)人的戶籍人口增速增長(zhǎng)，才有可能達(dá)標(biāo)。未來(lái)我國(guó)城市將普遍面臨“人口結(jié)構(gòu)壓力增加”與“人力資本面臨結(jié)構(gòu)性短缺”的挑戰(zhàn)，人口撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)日益加重，傳統(tǒng)的人口紅利逐漸消減。未來(lái)，城市之間的人才、人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)會(huì)更加激烈。西安在吸引人口方面不僅需要更多的政策支持，也需要在改善城市公共服務(wù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面下功夫，全面提升城市綜合實(shí)力和吸引力。
話題二：
人口的持續(xù)流入，帶來(lái)住房、醫(yī)療、交通、教育等多方面的壓力，首當(dāng)其沖就是西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)，面對(duì)持續(xù)供需不平衡的局面，西安樓市的壓力是否會(huì)持續(xù)加大?
沈瑋：從戶籍人口來(lái)看，去年落戶79.5萬(wàn)，但其中常住的只有39.5萬(wàn)，40萬(wàn)落了戶的人并不常在西安，是不是就是為了買房資格而來(lái)?這也應(yīng)該成為西安樓市的憂慮。西安樓市一直是供需不平衡的。2月份最新的去化周期依然是五個(gè)月，還是比較低的。在這種情況之下，一直在說(shuō)要加緊供應(yīng)量，雖然今年的土拍市場(chǎng)的供應(yīng)速度還是比去年有大幅加快，但是開年后市場(chǎng)的表現(xiàn)說(shuō)明需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，今年新定新增40萬(wàn)的人口目標(biāo)，意味著需求會(huì)持續(xù)增加，樓市供應(yīng)壓力將進(jìn)一步加大，供需不平衡也會(huì)給房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)更多壓力。
馬?。簩?duì)于西安樓市而言，2018年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)正是源于人口的暴發(fā)式增長(zhǎng)，如果人口持續(xù)流入，樓市供不應(yīng)求的局面還會(huì)持續(xù)，主要集中在剛需和首改產(chǎn)品。
劉蘭蘭：人口的流入勢(shì)必會(huì)催生大量的住房需求，從而支撐樓市穩(wěn)健發(fā)展、房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升。
楊東朗：人口的增加實(shí)際從2017年就已經(jīng)逐步開始，政府在土地供應(yīng)、保障房、商品住宅等方面有所規(guī)劃，所以樓市發(fā)展上，壓力并不會(huì)太大。
而人口的增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是相關(guān)的，從去年開始房?jī)r(jià)的上漲是應(yīng)對(duì)人口過(guò)快增加的市場(chǎng)反應(yīng)，整體的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和成交價(jià)相應(yīng)增長(zhǎng)。但從發(fā)展辯證的眼光來(lái)看，我們不希望房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，不然會(huì)影響人才落戶。而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一要素是經(jīng)濟(jì)，沒有購(gòu)買力就產(chǎn)生不了需求，所以人口因素并不能直接影響房?jī)r(jià)。
話題三：
常住人口破千萬(wàn)，是否會(huì)影響西安房?jī)r(jià)走勢(shì)?之前多盤出現(xiàn)“千人搖號(hào)”現(xiàn)象，面對(duì)這樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀，購(gòu)房者將何去何從?
沈瑋：應(yīng)該說(shuō)供需不平衡作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況下，對(duì)房?jī)r(jià)是有很直接的影響，但是目前還是由政府來(lái)控價(jià)的。而且今年的大調(diào)子還是以穩(wěn)為主，所以房?jī)r(jià)不可能大漲大跌，去年房?jī)r(jià)漲幅是27%，今年能控制在15%以內(nèi)就比較不錯(cuò)。
現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)不能簡(jiǎn)單地用供需關(guān)系來(lái)說(shuō)，因?yàn)槿绻垂┬桕P(guān)系的話，房?jī)r(jià)隨時(shí)有暴漲的可能，只是因?yàn)楝F(xiàn)在政府是在強(qiáng)制性的壓制，價(jià)格還是由限價(jià)來(lái)決定的。所以人口對(duì)西安的預(yù)期確實(shí)是房?jī)r(jià)助力的因素，但不是決定因素。所有剛需的購(gòu)房者不要去賭樓市的周期，按照自己的需求去選擇就好了。今年雖然也出現(xiàn)了一些熱盤“千人搖號(hào)”，但是對(duì)比數(shù)據(jù)，跟去年同期還是有很明顯區(qū)別的。因?yàn)槿ツ昊旧祥_盤的解籌率都是95%以上，幾乎100%的樓盤很多，但是今年的平均解籌率在70%-80%，“千人搖號(hào)”畢竟是個(gè)別樓盤，屬于性價(jià)比、地段都比較好的，整體上看，大部分樓盤熱度還是減退的。
要理智置業(yè)，不要太焦慮或者是慌張，要盡量去選擇適合自己的盤。
馬?。耗壳皹鞘谐尸F(xiàn)兩極分化的局面，受到追捧的都是性價(jià)比高的項(xiàng)目，而房?jī)r(jià)偏高或大戶型產(chǎn)品去化放緩，可以看出，購(gòu)房者出于投資目的的比例偏高，可以預(yù)測(cè)，樓市和購(gòu)房者都會(huì)逐漸趨于理性。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果出于自住目的，應(yīng)選擇工作和生活便利的項(xiàng)目。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，并不是所有的房子都具有投資價(jià)值，應(yīng)優(yōu)先選擇綜合條件好，尤其是“地段、品牌、品質(zhì)”兼具的房子; 對(duì)于城市新區(qū)的項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景和城市公共配套水平。
嘉賓：陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng) 王圣學(xué)
西安交通大學(xué)教授 楊東朗
西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授 馬健
美城股份市場(chǎng)研究中心總監(jiān) 沈瑋
創(chuàng)典全程信息部部長(zhǎng) 劉蘭蘭
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