東北樓市分化 丹東領漲，鶴崗現(xiàn)“白菜價”個例，省會平穩(wěn)
2019-04-26 10:55:25
來源：新京報
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近期，鶴崗“白菜價”房引發(fā)熱議，東北樓市也備受關注。新京報選取哈爾濱、沈陽、長春三個省會城市，以及丹東、鶴崗兩個處于輿論中心的城市作為樣本，力圖客觀呈現(xiàn)真實的東北樓市圖景。
長春、沈陽兩個省會城市的樓市表現(xiàn)有頗多相似之處：價格穩(wěn)中有漲，同時作為核心生活城市吸納人口的聚集效應和能力較明顯，周邊市縣以及外地購房者人群在增加。另一個省會城市哈爾濱在今年一季度開場頗為平淡，尤其二手房市場受部分房企“涉嫌侵占挪用客戶交易資金”余波影響至今。
在過去一年多，丹東樓市受外部形勢利好，這座東北小城的房價漲幅多次領跑全國，而當?shù)厝诵匠晁狡骄?000元以上，購買力一般。同屬東北非核心城市的鶴崗曾因豐富的煤炭資源而聞名，但300元一平米的個例也顯示了這座資源枯竭型城市的樓市困境——一方面是棚改推進增加的新房，一方面是不斷流失的人口。
鶴崗
300元/平米是個例 昔日煤炭城市轉型存挑戰(zhàn)
位于黑龍江省東北部、小興安嶺南麓的鶴崗市曾因豐富的煤炭資源而聞名。不過，近日這個東北邊陲城市鶴崗卻以意外的方式上了“頭條”。
近日，媒體曝出，黑龍江省鶴崗市坤德花園小區(qū)一套320平方米的二手房售價僅15.5萬元的消息，讓網(wǎng)友們驚呼鶴崗房價“白菜價”。新京報記者對坤德花園小區(qū)進行了探訪發(fā)現(xiàn)，售價較低的均為棚改房屋，157平方米的毛坯房叫價25萬元左右，同樣戶型帶裝修的叫價50萬元左右。一位房主表示，該房屋為抵賬房，當初開發(fā)商用毛坯房抵賬59萬元。“棚改房便宜，這個價買商品房是根本買不下來的。”該小區(qū)附近一房產(chǎn)中介表示。
不過，在土生土長的鶴崗人張麗（化名）看來，300元一平米的房子雖是個例，但并不意外。
“鶴崗的平房一棚改，就給很多樓房。但居民住不了那么多房子、房子升值空間也不大，空著也是空著，一些地理位置偏遠、樓層不好的棚改房子價格甚至還沒有裝修費貴，很多人無奈賠錢就賣了，好樓層的房子十萬八萬的價格、不好樓層價格兩萬三萬就賣了，平均下來每平米幾百到一千元就給賣了。相反，地理位置不錯、樓層好的棚改房也有賣到每平米三四千元的。”張麗介紹，據(jù)其了解，現(xiàn)在鶴崗棚改房均價在2000元左右。
鶴崗市人民政府官網(wǎng)2018年1月發(fā)布的信息顯示，2008年開始，該市相繼啟動了煤礦棚戶區(qū)、采煤沉陷區(qū)棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)和城中村改造項目。
“鶴崗的低價房很大程度是因為過去幾年過量棚改造成的，棚戶區(qū)改造中供應了大量的遠郊區(qū)房源。從目前來看，價格低的房產(chǎn)基本都是遠郊區(qū)縣的棚改房，供應量大，又沒有交易量，低價在所難免。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
“這幾年很多鶴崗生源的大學生畢業(yè)后較少回老家工作，人口流失導致房地產(chǎn)的需求量有限。同時，本地老齡化嚴重，老年人有一套房子就夠了，這也導致了鶴崗棚戶區(qū)改造后空余大量的房子，鶴崗幾乎成了一個‘空城’。”張麗直言。
張大偉持有類似的看法。在他看來，雖然“320平方米的二手房售價僅15.5萬元”是個案，但東北部分城市的房屋均價確實遠低于市場想象。“對于東北的三四線城市來說，人口外流，而且很多重工業(yè)城市、能源城市轉型下，經(jīng)濟漲幅放緩，造成了東北三四線城市房價普遍非常低，而且沒有購買力。”
而據(jù)東北證券發(fā)布的研報，類似于鶴崗市的資源枯竭型城市的人口凈流出態(tài)勢是不可逆的，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場也將持續(xù)縮量。另據(jù)東北證券的統(tǒng)計，這樣常住人口、人口密度雙下滑的城市，共計18座，其中14座位于東三省，其中半數(shù)則是資源依賴型城市，面臨著經(jīng)濟發(fā)展乏力、轉型受阻的困境。
丹東
多次領漲全國 3月環(huán)比再次居70城首位
與鶴崗意外上頭條不同的是，丹東已習慣了上頭條。
這座東北邊陲的小城因靠近朝鮮，其房地產(chǎn)市場價格隨著朝鮮局勢的變化而起伏。而在過去一年多，朝鮮釋放的積極信號也使得這座安靜小城的房價一路高歌。
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2018年4月、5月，丹東連續(xù)兩個月以環(huán)比漲幅領跑全國70城市。據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，2018年4月下旬以來，一度曾被當?shù)厝朔Q為“鬼城”的丹東新區(qū)，半月之內樓價出現(xiàn)大幅上漲，不少樓盤甚至一日兩次升價，樓價接近“翻倍”。另據(jù)丹東市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，進入2018年5月份，丹東新區(qū)商品房均價的波動范圍總體保持在4800-5100元/平方米之間，與4月末相比漲幅20%左右，個別江景熱銷樓盤漲幅30%左右。
今年以來，丹東的房價仍在不斷上漲之中。“因為周邊政策變化，所以丹東房價一直在上漲，過完年到現(xiàn)在每平米漲了500元左右?，F(xiàn)在丹東市中心新盤房價13000元左右，丹東市內均價8400元左右。”4月16日，丹東一房產(chǎn)中介工作人員向新京報記者介紹，也有外地人前來投資，“都是三四套地買。”
丹東另一家房產(chǎn)中介的工作人員和上述中介人員說法相似。“今年房價還在漲，不過是微漲，平均一平米上漲200多元。”
國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年3月丹東新建住宅價格以環(huán)比1.9%的漲幅位列全國70城首位。
“現(xiàn)在在丹東市內買房子，起步價最起碼要8000元以上，好的樓盤都過萬元了。而丹東當?shù)氐男匠甏蟾琶吭?000多元，目前這個房價普通人難以承受。當然也有便宜的房子，但不太好。”丹東當?shù)鼐用裥烀ɑ┲毖?，目前丹東的房價趕得上部分二線城市了，但丹東當?shù)鼐用褓徺I力一般。
徐名去年開始計劃買房，陸續(xù)關注各大樓盤信息。“在看房子的時候碰到過一些去丹東炒房的人，去年特別多，今年也有，基本上這些炒房客來了必買。不過，當?shù)厝耸艿绞杖胂拗疲蛘邔Φ|新區(qū)發(fā)展其實不樂觀，所以投資意向不強。”
而在丹東當?shù)亓硪痪用窭钕壬磥?，丹東房地產(chǎn)市場價格的飆升和開發(fā)商蓄意炒作有關。“去年有段時間，經(jīng)常有朋友讓我?guī)椭胰?，說是有新樓盤開盤找些人去假裝買房、登記，這樣的炒作很多。”
2018年5月丹東官方發(fā)布房地產(chǎn)調控政策，包括兩年限售、提高首付款比例、差別化貸款等措施。
而在徐名看來，丹東去年開始出臺一系列限購政策等，部分政策有效遏制了炒房現(xiàn)象。但同時他表示希望政策不能誤傷剛需。
對于丹東房地產(chǎn)市場的未來，徐名本人持樂觀的態(tài)度。“周邊環(huán)境相對穩(wěn)定，加上新區(qū)近兩年自身發(fā)展也不錯，政府也比較努力用心，配套設施建設的好且快，人口也在逐漸增多。”
長春
價格平穩(wěn) 開發(fā)商“以價換量”
和丹東一樣，長春的房地產(chǎn)市場處于上行階段，上行周期始于2017年。
“2017年開始市場進入劇烈上漲的周期。2018年年初，長春均價在1萬元左右，年底在12000元左右。”工作中經(jīng)常接觸購房者、開發(fā)商的長春市民程成（化名），談起長春市場行情時表示。
而據(jù)長春一房產(chǎn)中介介紹，“長春較好的房子均價在17000元左右、中等以上房子價位均價在13000元、一般房子均價在10000元以上。”
長春房價上漲的主要推動力是地價的飆升。“在我的印象中，2017年之前，長春很少出現(xiàn)每平米4000元的土地，但在2017年下半年之后，一度有地王拿到的土地價位達到了每平米6000元。”程成說。
而在程成看來，今年一季度至今，長春的市場比較平穩(wěn)，價格基本未上漲，但出現(xiàn)了“以價換量”的現(xiàn)象，成交量攀升。
“一些在長春的房企喊出了‘百億’的目標，但長春市場容量并不大，競爭激烈，房企之間加快推盤節(jié)奏，不少房企推出促銷優(yōu)惠、放水讓利的活動，希望通過以價換量。”程成說，大體房價并未漲，甚至還微幅的下挫，但交易量在上升。
而在上述長春房產(chǎn)中介看來，長春房地產(chǎn)市場成交量確實在上升，但主要因為剛需購買力的釋放。“去年市場行情不錯，積累了一些客戶，所以今年至今整個市場表現(xiàn)不錯。以我們店在高新區(qū)的兩個小區(qū)為例，2018年2月、3月，兩個小區(qū)的成交量總共在60套至70套。而今年3月，這兩個小區(qū)單月的成交量已達到了70套。”
程成還觀察到，長春當?shù)氐馁徺I力出現(xiàn)了“有出有進”的現(xiàn)象。
“最近幾年，去海南購房的東北人比較多。海南限購之后，不同的購買力投向了粵港澳大灣區(qū)、青島、煙臺、廣西等地。”程成說。
而在另一方面，越來越多的人認識到核心城市的房產(chǎn)投資價值高于各地的市縣州的投資價值。“現(xiàn)在越來越多的長春周邊外縣的人、一些各地市州的人，選擇賣掉在老家的房子在長春置換一套房子。”程成說，東北地區(qū)一個不可回避的話題是，東北地區(qū)人口凈流出嚴重。但包括長春在內的幾個生活核心城市，雖然人才在流出，但人口卻不是凈流出。
“核心生活城市吸納人口的聚集效應和能力還是很明顯，未來長春的房地產(chǎn)市場將是慣性延續(xù)、穩(wěn)中攀升的態(tài)勢。”程成說。
沈陽
穩(wěn)中有漲 外地人購房增速明顯
相對來說，沈陽的房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，沈陽多位從事房地產(chǎn)行業(yè)人員表示，沈陽房產(chǎn)價格一直溫和上漲。2017年開始，沈陽房地產(chǎn)市場價格開始上行，當時均價為每平米8000元左右，2018年均價在每平米9000多元，現(xiàn)在沈陽房地產(chǎn)均價在1萬元以上，像樣的房子基本上均價在每平米13000元左右。
安居客最新數(shù)據(jù)顯示，4月沈陽新房成交均價每平米9315元，較3月上漲0.32%。4月二手房掛牌均價每平米9252元，較3月上漲0.83%。
從整個遼寧省來看，房地市場整體平穩(wěn)。據(jù)遼寧省住建廳和省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資2599.3億元，同比增加13.5%；商品房交易面積5070萬平方米，同比下降5.2%，交易519148套，同比下降6.5%；商品房交易額3836.9億元，同比增加5.6%；交易平均價格7568元/平方米，同比增長11.3%。
不過，也有市民表示，沈陽市場較活躍，渾南區(qū)、和平區(qū)長白島等個別學區(qū)房漲幅明顯。
“沈陽房價與學區(qū)關系比較密切，學區(qū)房漲幅最明顯，有的學區(qū)房近一年多漲百分之三十，而像長白島這些熱門學區(qū)房都翻番了。”沈陽市民李巍說，去年其在入手沈陽北一學區(qū)房時，該樓盤的一棟樓開盤一個小時即售罄。
此外，一個值得關注的趨勢是，有房地產(chǎn)中介表示，外地人在沈陽購房人數(shù)增加。
“沈陽在全國省會城市中，房價處于比較低的位置，未來市場發(fā)展空間大。不少黑龍江、吉林省的人往沈陽流入。”沈陽一房地產(chǎn)中介表示。
據(jù)遼寧省住建廳和省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年，全省商品房銷售的另一個特點是，外地人在遼寧買房增速明顯。其中，從各市外地人購商品住宅占比情況看，大連最高，為73.5%；其次是沈陽，為49.5%；營口第三，為21.2%。
哈爾濱
一季度開場平淡有中介二手房交易量驟降
在剛過去的一季度，多地樓市迎來“小陽春”，而哈爾濱樓市今年一季度開場頗為平淡。
哈爾濱樂居發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度，哈爾濱新房成交量呈逐步下降的趨勢。據(jù)易居哈爾濱公司市場部數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度哈爾濱商品房成交16375套，同比下降25.2%。
“每年的春節(jié)后是房地產(chǎn)漲勢最高、市場最火的時候，但今年哈爾濱的二手房房地產(chǎn)市場受部分房企‘涉嫌侵占挪用客戶交易資金’余波影響至今，尤其是二手房市場在一季度的表現(xiàn)差了很多。”哈爾濱一地產(chǎn)經(jīng)紀工作的負責人張鵬（化名）表示。
2018年，黑龍江有關部門下發(fā)的通知要求，當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構必須在2018年12月10日前在銀行開立資金監(jiān)管賬戶（此資金不得任意挪用）；貸款購買二手房，首付款資金未進入監(jiān)管賬戶的，銀行或住房公積金管理中心不予審批發(fā)放貸款。
“以前在哈爾濱房地產(chǎn)市場的一般做法是，中介公司都是要求購房者將二手房的首付款直接打給中介公司，而非由銀行監(jiān)管首付款。相關政策出臺后，有地產(chǎn)中介公司資金鏈斷裂，出現(xiàn)了一些跑路現(xiàn)象。”張鵬說。
今年2月，黑龍江省住建廳發(fā)布的《關于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構涉嫌違規(guī)情況的通報》顯示，哈爾濱市巨業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、哈爾濱易房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、哈爾濱世紀振達房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司3家企業(yè)涉嫌侵占挪用客戶交易資金。哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設局已對3家企業(yè)立案查處，公安部門已對巨業(yè)公司立案偵查，對易房公司進行調查。此外，巨業(yè)公司已被國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（黑龍江）列入經(jīng)營異常名錄。
但在近期，又有購房者向新京報爆料，其在近期遇到了中介涉嫌侵占挪用客戶交易資金的問題。
或受行業(yè)余波影響，哈爾濱房地產(chǎn)二手房交易量驟降。
“和去年同期相比，我們公司交易量下降了80%到90%。此前，我們每個月平均每兩人可以至少開一單，這幾個月我們公司每個月平均總共才開了三四單。”張鵬說。
哈爾濱的陳先生也持有同樣的看法，“作為購房者，我的感受是，哈爾濱的二手房市場因為受這些負面的影響，或許要經(jīng)歷一段時間的蕭條。”
對于未來的哈爾濱房地產(chǎn)市場的走勢，張鵬不太樂觀，“房價短期看政策，中期看地價，長期看人口。目前來看，市場交易量銳減，但地價并未減，房價還會溫和上漲。而人口的大量流失會導致市場需求越來越少。”( 侯潤芳)
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