西安公積金政策調(diào)控收緊 意在“穩(wěn)樓市”
2019-04-26 11:32:42
來源：華商報(bào)
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4月23日，西安住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于啟動(dòng)資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控一級(jí)響應(yīng)的通知，通知主要內(nèi)容為：自5月13日起，暫停西安地區(qū)（含西咸新區(qū)）以外購房提取公積金；公積金貸款首付比例提高，首套首付35%，二套首付40%；貸款額度受繳存年限、賬戶余額、倍數(shù)下調(diào)等限制，額度有下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士分析，本次公積金政策收緊對(duì)于剛需購房者而言，首付比例提高，壓力肯定會(huì)加大。不過，使用公積金貸款購房的比例不到1/10，所以對(duì)樓市影響有限。
政策調(diào)整意在“警示”西安樓市
本次公積金政策的調(diào)控收緊，對(duì)西安樓市的意義何在？
馬健：此次公積金政策的調(diào)整，一方面是“因城施策，分類指導(dǎo)”的體現(xiàn)，另一方面是防范樓市過熱造成的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)西安樓市而言，意味著調(diào)控政策開始影響到剛需客群。
劉蘭蘭：“金三銀四”以來，西安樓市呈現(xiàn)供需兩旺的回暖態(tài)勢，傳統(tǒng)剛需及改善型需求得以釋放，然而受市場向好預(yù)期影響，部分投資性購房有所抬頭。在堅(jiān)持房住不炒的政策環(huán)境下，西安推出公積金收緊政策，進(jìn)一步防范住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，有助于市場良性發(fā)展，保障剛需住房貸款需求，抑制周邊區(qū)域樓市出現(xiàn)的過熱等現(xiàn)象。
沈瑋：此次公積金政策的收緊，實(shí)際性作用不大，比較顯著的表現(xiàn)是：一方面是限制了資金的流出，從過往的情況來看，異地貸款占到三分之一；另一方面給市場的警示，在3月的70城數(shù)據(jù)中，西安以同比24.4%的漲幅再度排名全國第一，此時(shí)肯定是需要為了“穩(wěn)樓市”出來表態(tài)，往年的調(diào)控政策也會(huì)首先拿公積金“開刀”。
政策收緊不會(huì)影響西安房價(jià)
對(duì)于購房者而言，本次政策中首付比例和貸款額度的調(diào)整是否會(huì)影響購房欲望，對(duì)購房者的影響有哪些？
王濤：數(shù)據(jù)顯示，在按揭貸款的購房者中，90%—95%是商貸，公積金貸款所占的比例在5%—10%，不同樓盤這一比例可能會(huì)有一些差異。由此可以看出，在貸款買房的購房者中，使用公積金貸款所占的比例不到1/10。所以，首付的提高、貸款額度的倍數(shù)下降，只會(huì)影響到不足10%的購房者，對(duì)于90%以上的購房者無影響，也就更談不上對(duì)房價(jià)的影響了。
劉蘭蘭：本次政策調(diào)整提高了公積金貸款首付比例，減少了公積金貸款額度，加強(qiáng)了對(duì)貸款申請(qǐng)人資格審查。對(duì)于使用公積金貸款的購房者而言，買房壓力有所變大。
沈瑋：毫無疑問，5月13日起執(zhí)行的公積金政策對(duì)賬戶余額的要求較以往更高，這就要求職工繳納更多月份的公積金。另一方面，如今最主流的貸款模式仍是商貸，其次才是組合貸或公積金。但商貸利率居高不下，支持組合貸的項(xiàng)目少之又少。而單純使用公積金，剛需購房者可能還是會(huì)面臨首付不夠的窘境，所以對(duì)于剛需購房者而言，當(dāng)前的公積金政策并不“友好”。
剛需可提取公積金余額做商貸
公積金政策的收緊，讓購房者對(duì)于公積金的使用更加覺得“雞肋”，但聊勝于無，如何才能更好的利用公積金實(shí)現(xiàn)購房？
沈瑋：異地購房的話，還是建議在本次政策實(shí)行以前，即5月13日以前，盡早提取賬戶資金。至于首付門檻過高，不如把公積金提取出來做商貸，這才是對(duì)剛需來說真正有利的。剛需購房者無法同時(shí)享受“低利率和低首付”，如果要享受低利率，就選擇公積金貸款，但得提高首付；如果要享受低首付，就選擇利率高一些的商貸，可將公積金余額提取出來使用。
馬健：在“房住不炒”的國家政策導(dǎo)向下，以及人口增速放緩的前提下，西安房價(jià)應(yīng)該會(huì)呈現(xiàn)趨穩(wěn)的態(tài)勢，所以建議購房者，尤其是工薪階層還是應(yīng)該較為理性地選擇購房時(shí)機(jī)，避免盲目購買行為，在力所能及的范圍內(nèi)購買合適的房子，才能夠享受到公積金貸款的福利。
劉蘭蘭：一直以來，公積金以低利率等優(yōu)勢成為購房者最佳貸款選擇，然而面臨個(gè)人住房面積需求的增大及價(jià)格上揚(yáng)，公積金貸款額度亦難滿足一般商品住房貸款需求，購房者可將買房目標(biāo)轉(zhuǎn)向限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)品，以緩解置業(yè)壓力。（記者 杜蒙 狄芳）
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