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　　經(jīng)歷了2017-2018年的上漲周期，2019年三四線城市熱度進(jìn)入下行通道，市場上對于三四線城市不具備可持續(xù)發(fā)展空間的論斷似乎再度達(dá)成一致性預(yù)期。

 

　　回溯歷史，三四線城市房地產(chǎn)市場曾經(jīng)經(jīng)歷過長達(dá)5年的衰退期。2009年至2011年，全國房地產(chǎn)市場全面回暖，三四線城市土地供應(yīng)大幅提升，如無錫、常州、寧波等城市一年供地的面積需要三年時(shí)間才能消化。大量供地之后，新區(qū)建設(shè)需要建設(shè)周期，項(xiàng)目配套不完善，購房需求下降，部分城市出現(xiàn)大量“鬼城”。大量房企進(jìn)入三四線城市后被套，供給過量之下房價(jià)也無起色，最后房企和金融機(jī)構(gòu)紛紛逃離三四線城市。

 

　　2015年，隨著去庫存政策的深化以及棚改貨幣化政策的推進(jìn)，三四線城市迎來房價(jià)上漲契機(jī)。但棚改貨幣化僅為催化作用，這次三四線市場的復(fù)蘇可以稱為體系性復(fù)蘇，同時(shí)受益于以下三個(gè)因素：

 

　　第一，供給真空。2013年之后土地市場成交情況惡劣，土地價(jià)格低，政府無力收儲，因此政府開始主動(dòng)控制土地出讓量，三四線城市的供給隨之呈較低水平。

 

　　第二，一二線溢出效應(yīng)。一二線城市土地供應(yīng)減少之后，房企開始尋找三四線機(jī)會(huì)，金融機(jī)構(gòu)在一二線調(diào)控政策后，也開始尋找三四線機(jī)會(huì)。對于購房者和投資者來說，一二線城市房票難得，而三四線房價(jià)相對較低，投資門檻也較低。

 

　　第三，新城配套完善。新城經(jīng)過幾年的開發(fā)和建設(shè)后逐步開始成熟，交通、商業(yè)、學(xué)區(qū)配套完善，激發(fā)了居民的購房需求。

 

　　未來，仍有兩大因素能夠支持三四線房地產(chǎn)市場的發(fā)展。一方面，部分三四線城市城區(qū)人口比重較低，人口從村、鎮(zhèn)向市區(qū)集中帶來的購房需求仍是比較明顯的；另一方面，即使是一些人口流出較多、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的城市，外出打工者受制于一二線城市購房資格和高企的房價(jià)，也有很多會(huì)選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，這也會(huì)帶來需求的支撐。另外三四線城市的自住改善型需求也是比較充分的，例如碧桂園的好房子系列產(chǎn)品在三四線城市賣得非常好，也正是因?yàn)楸坦饒@發(fā)掘了這一類需求，進(jìn)行了產(chǎn)品打磨，進(jìn)一步拓寬了其在三四線城市的市場份額。

 

　　（作者系億翰智庫地產(chǎn)首席分析師）