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部分上市房企債務(wù)暗存“隱秘的角落”

2020-07-14 10:00:59 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
  負(fù)債率“明降暗升”做靚財(cái)報(bào) “明股實(shí)債”隱性加杠桿
 
  部分上市房企債務(wù)暗存“隱秘的角落”
 
  身陷財(cái)務(wù)危機(jī)的泰禾集團(tuán)近日在回復(fù)深交所年報(bào)問詢函中,披露了公司最新債務(wù)情況:截至7月7日,泰禾集團(tuán)逾期未還債務(wù)金額為270.65億元,占泰禾集團(tuán)最近一年經(jīng)審計(jì)歸母資產(chǎn)137.38%;同時(shí),2020年年內(nèi)到期債務(wù)為555.11億元?!督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者查閱泰禾集團(tuán)最近兩年年報(bào)數(shù)據(jù),該公司2018年、2019年資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)下調(diào)。
 
  記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),部分以高杠桿撬動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張的上市房企,其權(quán)益大幅增加,導(dǎo)致凈負(fù)債率降低。這些看似“權(quán)益”的背后,疑似存在“明股實(shí)債”等財(cái)務(wù)技法。今年以來,在堅(jiān)守“房住不炒”底線的背景下,疊加行業(yè)下行、疫情影響等多重因素,部分房企的償債能力和現(xiàn)金流持續(xù)承壓。
 
  債務(wù)規(guī)模雙位數(shù)增長(zhǎng)負(fù)債率卻保持穩(wěn)定
 
  《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者發(fā)現(xiàn),部分上市房企債務(wù)存在“隱秘的角落”,這些企業(yè)通過增加權(quán)益等財(cái)務(wù)手法,使負(fù)債率呈現(xiàn)下降的“假象”。
 
  記者查閱正榮地產(chǎn)2019年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn),截至2019年末,正榮地產(chǎn)負(fù)債總額為1381.59億元,較2018年末1169.2億元增加18.17%。但該公司2019年凈負(fù)債率為75.2%,相較于2018年的74%僅微增了1.2個(gè)百分點(diǎn)。在負(fù)債總額和借貸規(guī)模不斷增加的同時(shí),該公司的凈負(fù)債率依然保持平穩(wěn)。
 
  負(fù)責(zé)正榮財(cái)務(wù)的人士介紹說,這與該公司少數(shù)股東權(quán)益的“爆發(fā)式”增長(zhǎng)密不可分。該公司2019年財(cái)報(bào)顯示,正榮地產(chǎn)少數(shù)權(quán)益的增加主要源自于合并報(bào)表中的39項(xiàng)股權(quán)占比較小的合營企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)開發(fā)的物業(yè)。正榮地產(chǎn)在其中的權(quán)益占比大部分為13%至35%,僅有三個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比接近50%。
 
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“誰操盤誰并表”的財(cái)務(wù)方式可能虛增了所有者權(quán)益,實(shí)則隱藏了負(fù)債。根據(jù)凈負(fù)債率=(有息負(fù)債-貨幣資金)/所有者權(quán)益,一些房地產(chǎn)企業(yè)通過增大分母,降低了凈負(fù)債率。
 
  克而瑞研究中心選取的50家典型上市房企的數(shù)據(jù)顯示,截至2019年底,50家典型上市房企的總有息負(fù)債規(guī)模為46942億元,同比增長(zhǎng)16.4%,86%的典型上市房企總有息負(fù)債增加。
 
  值得關(guān)注的是,雖然上市房企的有息負(fù)債總量出現(xiàn)“雙位數(shù)”增長(zhǎng),但總體負(fù)債率卻表現(xiàn)穩(wěn)定。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),2019年滬深上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率均值同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至68.8%,內(nèi)地在港上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率均值僅同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至75.5%。
 
  另據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),2019年上市房企總權(quán)益增長(zhǎng)21.67%,高于有息債的增幅。業(yè)內(nèi)人士指出,部分上市房企凈負(fù)債率下降主要是因?yàn)闄?quán)益規(guī)模增長(zhǎng)顯著,高于有息負(fù)債的增幅,這一現(xiàn)象值得監(jiān)管部門警惕。
 
  “房企權(quán)益上漲,一方面,來自于2019年房企股權(quán)融資的上升;另一方面,隨著房企間合作或收并購行為不斷增多,少數(shù)股東的權(quán)益規(guī)模和占比可能存在重復(fù)計(jì)算甚至虛報(bào),由此導(dǎo)致其權(quán)益虛增、凈負(fù)債率下降。”一位房企高管表示。
 
  永續(xù)債成避債洼地“隱性杠桿”推高風(fēng)險(xiǎn)
 
  今年以來,“房住不炒”依然是樓市調(diào)控的主基調(diào),房地產(chǎn)融資環(huán)境并未放松。記者發(fā)現(xiàn),在期待融資放松無望的背景下,部分上市房企疑似通過“明股實(shí)債”的方式做低負(fù)債水平,進(jìn)而求得更高的評(píng)級(jí)、更低的融資利率和更暢通的融資渠道。
 
  《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者注意到,不少有央企背景的房企大幅增加永續(xù)債發(fā)行。數(shù)據(jù)顯示,2019年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行永續(xù)債的規(guī)模約470億元,同比增長(zhǎng)近三成。其中,在前15強(qiáng)的房企中,招商蛇口、保利地產(chǎn)和華潤置地三家央企的永續(xù)債均大幅增長(zhǎng),分別達(dá)190億元、156.8億元和100億元,同比增長(zhǎng)171.43%、141.23%和100%,三家房企的永續(xù)債新增總額接近行業(yè)總量的55%。
 
  “如果把永續(xù)債計(jì)入債務(wù),2019年上市房企的凈負(fù)債率將大幅上升。但在實(shí)際操作中,多數(shù)房企將其統(tǒng)計(jì)為權(quán)益,因此超半數(shù)上市房企的凈負(fù)債率實(shí)際是上升的。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示。
 
  “永續(xù)債雖然在一定程度上降低了企業(yè)的凈負(fù)債率,優(yōu)化了財(cái)務(wù)報(bào)表,但實(shí)際上將對(duì)房企產(chǎn)生未來的償債壓力。”中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為,伴隨大量債務(wù)到期,上市房企的短期償債壓力將持續(xù)增大。
 
  華泰證券研報(bào)指出,近年來,表外融資成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資方式之一,體現(xiàn)為通過聯(lián)營合營企業(yè)融資、“明股實(shí)債”融資等。表外融資會(huì)讓房企債務(wù)隱性化,通過優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo),誤導(dǎo)有關(guān)部門高估房企償債能力。
 
  易居沃頓PMBA房地產(chǎn)投融資組課題組組長(zhǎng)、陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌在“激蕩時(shí)代,逐浪未來”易居沃頓房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)營與商業(yè)管理項(xiàng)目課題發(fā)布會(huì)上透露,銷售規(guī)模在1000億元以下尤其是500億元以下的中小房企的凈負(fù)債率更高,有的企業(yè)實(shí)際上已經(jīng)達(dá)到200%甚至300%。
 
  “在房地產(chǎn)行業(yè)上行階段,負(fù)債率高一點(diǎn)沒關(guān)系,用融資推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展沒問題。但從2018年開始,行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的‘橫盤’階段,利潤率呈現(xiàn)下跌趨勢(shì),每年下跌1%左右,目前市場(chǎng)的整體毛利率約25%,中小房企的凈利潤率在7%至8%,一些小企業(yè)甚至更糟。在‘房住不炒’的調(diào)控基調(diào)之下,中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松,在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)從緊的情況下,高負(fù)債的房企風(fēng)險(xiǎn)就非常大。”吳建斌說。
 
  融資環(huán)境持續(xù)收緊房企償債能力面臨大考
 
  記者發(fā)現(xiàn),在融資渠道持續(xù)收緊、融資成本持續(xù)提升的市場(chǎng)環(huán)境下,房企又迎來償債高峰期,償債壓力劇增,資金鏈面臨考驗(yàn)。
 
  房企負(fù)債規(guī)模上漲明顯加速。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2019年132家A股上市房企負(fù)債總額達(dá)94861.01億元,較2018年的82263.74億元上漲13.28%。其中,13家企業(yè)負(fù)債超過2000億元,較2018年增加一家。萬科、綠地控股兩家負(fù)債總額均超1萬億元,萬科達(dá)14593.5萬億元,綠地為10143.14億元,保利地產(chǎn)負(fù)債總額也多達(dá)8036.86億元,新城控股達(dá)4001.75億元。值得一提的是,香港上市房企中,恒大、碧桂園也擁有超萬億元負(fù)債,恒大中國負(fù)債總額18480.4億元,碧桂園負(fù)債多達(dá)16885.44億元。
 
  從負(fù)債率來看,負(fù)債率超過85%的達(dá)11家。其中五家超過90%,分別是*ST松江負(fù)債率94.72%、云南城投負(fù)債率93.75%、魯商發(fā)展負(fù)債率91.62%、京投發(fā)展負(fù)債率91.05%、中南建設(shè)負(fù)債率90.77%。
 
  凈負(fù)債率方面,更是多達(dá)36家房企凈負(fù)債率超100%。其中,*ST松江高達(dá)827%,云南城投為732.48%,京投發(fā)展為710.29%,泛??毓蔀?77.33%,泰禾集團(tuán)為248.33%。
 
  在負(fù)債大幅上漲的同時(shí),房企融資成本也有所上漲。2019年下半年以來,房企平均融資成本上升明顯。2020年,多數(shù)上市房企在融資調(diào)控繼續(xù)收緊、償債高峰到來之際,開始有意控制負(fù)債、降低杠桿。
 
  恒大董事局主席許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,該公司未來三年將聚焦降負(fù)債。有息負(fù)債每年平均要下降1500億元,到2022年恒大要把總負(fù)債降到4000億元以下。深圳佳兆業(yè)管理層也明確表示,2020年的目標(biāo)是將負(fù)債率下降至120%或以下。富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉表示,今年年內(nèi)該公司負(fù)債率要再下降15%。
 
  由于多元化融資渠道收縮,房企融資成本呈現(xiàn)整體上漲趨勢(shì)。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),從2019年末50家典型上市房企的融資成本來看,六成公司融資利率上漲,平均成本同比上漲0.33個(gè)百分點(diǎn)至7.13%。“2019年境內(nèi)外融資均有所收緊,融資成本普遍提高。同時(shí),2015年至2017年發(fā)行的低成本公司債陸續(xù)到期,整體的融資成本水漲船高。”
 
  易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示,今年以來,房地產(chǎn)融資規(guī)模與去年同期相比有所下滑,房企的融資壓力持續(xù)加大。“銀行等金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款額度和比重是有上限的。若海外債大幅減少,房企的現(xiàn)金流就會(huì)捉襟見肘。”
 
  今年4月以來,各大房企海外融資基本停滯。貝殼找房統(tǒng)計(jì)顯示,前四個(gè)月房企債券融資5010億元,同比下降10%,海外新增債務(wù)歸零。受4月單月海外債券發(fā)行量減少影響,1至4月海外債券金額較去年同期下降13%,為近十年第三低位。5月、6月雖有所恢復(fù),但元?dú)庖褌?。在此背景下,境?nèi)股權(quán)融資、永續(xù)債、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等成為房企補(bǔ)充資金的重要來源。
 
  丁祖昱表示,由于海外債在今年三季度、四季度將面臨兌付高峰。境內(nèi)股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、債權(quán)融資等創(chuàng)新產(chǎn)品的占比恐將進(jìn)一步提升。
 
  雪上加霜的是,下半年房企將迎償債高峰期。“房地產(chǎn)行業(yè)處于下行期,為了降低風(fēng)險(xiǎn),房企加杠桿意愿普遍降低。”林波認(rèn)為,今年宜高度關(guān)注開發(fā)商償債能力和現(xiàn)金流狀況,避免房企突然“休克”。
 
  泰禾方面,針對(duì)2020年到期的有息負(fù)債,該公司的到期償付能力存在一定流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。近期,因流動(dòng)性受限和融資渠道變窄,惠譽(yù)連續(xù)兩次下調(diào)泰禾集團(tuán)評(píng)級(jí)。
 
  穆迪則將中國房地產(chǎn)業(yè)展望調(diào)整為負(fù)面,原因是新冠肺炎疫情沖擊,對(duì)房地產(chǎn)需求和庫存水平造成壓力,而境外融資環(huán)境仍不明朗。“疫情造成的市場(chǎng)震蕩正在加重投資者的避險(xiǎn)情緒,這導(dǎo)致境外融資渠道收窄,一些流動(dòng)性和信用質(zhì)量薄弱的開發(fā)商正面臨更高的償債風(fēng)險(xiǎn)。”穆迪高級(jí)分析師何思嫻表示。
 
  易居沃頓PMBA戰(zhàn)略與組織變革課題組組長(zhǎng)、珠江投資集團(tuán)總裁王晞坦言,房企已出現(xiàn)規(guī)模越來越大、利潤越來越少的窘境。“房企現(xiàn)在不是為了盈利而存在,而是需要現(xiàn)金流續(xù)命,這是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的難點(diǎn)。”(記者 鄭鈞天 梁倩)
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