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根據(jù)第七次全國(guó)人口最新普查結(jié)果，截至2020年11月1日零時(shí)，陜西省常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口2470多萬(wàn)，占常住人口的62.66%，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口390多萬(wàn)，流動(dòng)人口920多萬(wàn)。與第六次全國(guó)人口普查相比，城鎮(zhèn)人口比重提高16.96%，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口增長(zhǎng)3.18倍，流動(dòng)人口增長(zhǎng)87.74%。加快培育和發(fā)展陜西省住房租賃市場(chǎng)，是積極適應(yīng)陜西省人口結(jié)構(gòu)性變化和流動(dòng)性增強(qiáng)、堅(jiān)持“房住不炒”解決城市住房突出問(wèn)題的迫切需要。

根據(jù)2019年1月省統(tǒng)計(jì)局關(guān)于陜西住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀研究報(bào)告，結(jié)合近年來(lái)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展實(shí)踐及相關(guān)輿論輿情反映，當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)發(fā)展和工作中還存在三方面明顯短板：

一、住房租賃政策方案需更精細(xì)

由于前期政策數(shù)據(jù)積累不足，平臺(tái)建設(shè)遲滯，市場(chǎng)情況摸底難度大，各地“因城施策”方案不夠細(xì)化和具體，操作執(zhí)行層面效果還不顯著。

二、供應(yīng)主體多元化不夠，租賃住房增量不足、存量還需盤(pán)活

因土地供應(yīng)、稅賦偏高、重售輕租、不合法租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在等原因，專(zhuān)業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)企業(yè)等市場(chǎng)主體進(jìn)入租賃市場(chǎng)積極性不高，市場(chǎng)供應(yīng)主體還較單一，增量與需求相比不足。存量房市場(chǎng)由于備案不足、房屋結(jié)構(gòu)要求等不匹配市場(chǎng)需求或產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、改造難度大等問(wèn)題，資源未充分盤(pán)活。

三、市場(chǎng)制度未成體系，內(nèi)容不完善

財(cái)稅、金融、服務(wù)等租賃市場(chǎng)運(yùn)行政策制度、體制機(jī)制系統(tǒng)性規(guī)劃不夠，內(nèi)容不完善、耦合配套不充分，還存在信息壁壘等問(wèn)題，管理監(jiān)管難、權(quán)益保障難、服務(wù)水平低、市場(chǎng)秩序亂等堵點(diǎn)痛點(diǎn)依然存在。

為此建議：

一、開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)調(diào)研評(píng)估

組織專(zhuān)業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)和人員對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行全面系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)的調(diào)查研究，形成科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鲈u(píng)估報(bào)告，包括底數(shù)結(jié)構(gòu)、政策效果、制約因素、存在問(wèn)題及發(fā)展路徑等，進(jìn)一步細(xì)化政策實(shí)施、提升政策運(yùn)用效果。

二、加快完善政策制度體系

根據(jù)《民法典》、《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》等法律法規(guī)，積極借鑒國(guó)內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)，加快制定包括市場(chǎng)準(zhǔn)入、保證金和租押金管理及編制、租賃關(guān)系調(diào)解、住房評(píng)估、懲罰激勵(lì)、財(cái)稅優(yōu)惠、金融支持、行業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)等一系列操作性強(qiáng)、系統(tǒng)完備的市場(chǎng)長(zhǎng)效運(yùn)行管理制度體系。

三、加強(qiáng)政策引導(dǎo)

創(chuàng)新發(fā)揮財(cái)稅優(yōu)惠補(bǔ)貼、金融政策服務(wù)升級(jí)（如低息貸款及根據(jù)實(shí)際發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債、REITs、CMBS等）、土地供應(yīng)、租售同權(quán)、行政手續(xù)簡(jiǎn)化等政策引導(dǎo)作用，“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”并重，鼓勵(lì)引導(dǎo)住房租賃經(jīng)營(yíng)主體和經(jīng)營(yíng)方式多元化，優(yōu)化房源結(jié)構(gòu)配置，推動(dòng)存量房進(jìn)入租賃市場(chǎng)和履行備案登記，激勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資者等規(guī)?；黧w入市積極性。

四、完善平臺(tái)建設(shè)

建立涵蓋信息采集、房源核驗(yàn)、信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、備案登記、信用評(píng)價(jià)、補(bǔ)貼發(fā)放、糾紛調(diào)解等租賃環(huán)節(jié)全覆蓋的一站式住房租賃服務(wù)信息平臺(tái)。

五、強(qiáng)化監(jiān)管力量

組建專(zhuān)業(yè)、穩(wěn)定的市場(chǎng)管理及執(zhí)法機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍，確保各項(xiàng)政策措施的落實(shí)落地，維護(hù)規(guī)范健康的市場(chǎng)秩序。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的自我管理和觀念政策宣傳引導(dǎo)作用。

從2016年提出“房住不炒”理念到2020年發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，中央和國(guó)家在不斷加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)和政策供給（據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年全國(guó)頒布租賃相關(guān)政策達(dá)243條）。2020年西安市成為8個(gè)全國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市之一，陜西省將獲得24億元中央財(cái)政資金支持。應(yīng)充分把握新發(fā)展階段陜西省人口結(jié)構(gòu)變化流動(dòng)性增強(qiáng)提出的現(xiàn)實(shí)需要、房?jī)r(jià)高企帶來(lái)的問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)市場(chǎng)由增量步入存量及新生代消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變的發(fā)展趨勢(shì)，著眼經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，緊抓政策機(jī)遇，著力補(bǔ)齊短板，加快培育和發(fā)展更加完善、更有效率、更高質(zhì)量的住房租賃市場(chǎng)。

（作者系陜西省政協(xié)委員，陜西省委宣傳部副部長(zhǎng)）