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住房“以舊換新”能激活多大需求?

2024-04-10 12:07:40 來源:證券日報(bào)

       加入住房“以舊換新”的城市正持續(xù)增多。短短幾天內(nèi),鄭州、常熟、海安等多地相繼推出住房“以舊換新”政策,激活改善性需求。

住房“以舊換新”政策,是當(dāng)前多地支持住房消費(fèi)的“大招”之一。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年以來,已有超過30個(gè)城市表態(tài)支持住房市場的“以舊換新”,并出臺相關(guān)細(xì)則。

筆者認(rèn)為,整體來看,該政策已從過去的“試點(diǎn)+自發(fā)”性質(zhì),逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢到y(tǒng)謀劃、配套政策更多、覆蓋面更廣的支持性政策“組合拳”中的重要“一拳”,核心目標(biāo)是加快房產(chǎn)流動,提振市場信心。

首先,“開通”三種主流模式推進(jìn)政策落地,提升樓市交易活躍度。參考鄭州、濟(jì)南等多城住房“以舊換新”政策可知,不同城市、不同樓盤皆“因城、因項(xiàng)目”施策,但“開通”的主流模式有三種。

第一種是“幫賣模式”,即購房者、開發(fā)商及中介等相關(guān)方簽訂多方協(xié)議,購房者可在開發(fā)商處認(rèn)購并鎖定房源,并由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房,若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房,若舊房未售出則退還新房認(rèn)購金。如此一來,提高了房屋銷售的確定性,有助于降低房企銷售壓力。

第二種是收購模式,即收購方接手購房者的舊房,購房者再通過補(bǔ)差價(jià)或貸款等方式購入新房,涉及的收購方主要有兩大類,開發(fā)商和地方國資平臺。為了加快新房去化,開發(fā)商參與積極性有所提升。但地方國資平臺的進(jìn)場是新亮點(diǎn),核心在于撬動的交易規(guī)模會更大,同時(shí)兼顧未來保障性租賃住房籌集規(guī)劃。比如,鄭州城市發(fā)展集團(tuán)計(jì)劃全年完成收購5000套。當(dāng)然,這種模式極為考驗(yàn)收購主體處置舊房產(chǎn)的能力,其購入的二手房大致有三種“去處”,一是作為保障性住房或人才房使用;二是作為租賃性住房去運(yùn)營收租;三是運(yùn)用自身渠道或委托給第三方機(jī)構(gòu)出售。

第三種是“補(bǔ)貼模式”,各地補(bǔ)貼力度和形式多有不同,但補(bǔ)貼對象大致可以分為兩類,一是企業(yè),二是購房者。在企業(yè)端,部分城市鼓勵(lì)房企購買意向購房人的存量房,給予房企總購房款一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。在購房者端,有城市表態(tài),在2024年通過“以舊換新”換購新房的群眾,均可享受契稅補(bǔ)貼30%的優(yōu)惠。由此可見,“兩端”補(bǔ)貼齊發(fā)力,再輔以多種配套政策,皆為讓不動產(chǎn)盡快“動起來”。

其次,疏通一二手房市場聯(lián)動堵點(diǎn),深度激活樓市流動性,更大范圍滿足改善性住房需求。當(dāng)前,多地一二手房市場呈現(xiàn)兩大共性特征,一是二手房掛牌量持續(xù)增加,改善需求的換房意愿比較強(qiáng)烈,但亦導(dǎo)致變現(xiàn)更難;二是開發(fā)商為加快回籠資金,輸出各種營銷手段,但難以激活改善性需求入市。新房銷售和二手房銷售陷入僵局,其癥結(jié)在于需率先完成舊房出售。

多地出臺住房“以舊換新”政策,正是試圖“對癥下藥”,旨在疏通二手房交易時(shí)間長、掛牌量大、手續(xù)繁瑣等阻礙交易的堵點(diǎn),力爭有效促進(jìn)一二手房流通,助力樓市預(yù)期轉(zhuǎn)好。從政策落地效果來看,不同城市成效不同??傮w而言,在這一過程中,擁有一二手房聯(lián)動客戶資源優(yōu)勢的中介機(jī)構(gòu)將發(fā)揮重要作用,若匹配周期較快,效果會較為明顯。

第三,打通交易各個(gè)環(huán)節(jié),保障資金及交付安全,以保護(hù)購房者權(quán)益為底線,至關(guān)重要。與家電家具的以舊換新相比,住房的“以舊換新”操作難度要大很多。在這一交易過程中,如何確保每一個(gè)環(huán)節(jié)都能正常運(yùn)轉(zhuǎn),怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和做好監(jiān)管,都關(guān)乎政策落地見效的力度。

一方面,要保證資金安全、交付安全,時(shí)間銜接順暢,讓買賣雙方都安心放心。比如,由政府打造“賣一買一”兩個(gè)不同流程的資金對接機(jī)制,實(shí)現(xiàn)資金的全流程、封閉式流轉(zhuǎn)。另一方面,以居民最敏感的舊房如何作價(jià)為例,要合理合規(guī),根據(jù)置換模式設(shè)置價(jià)格評估機(jī)制。比如,鄭州的方法是“委托專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),對待收購二手住房進(jìn)行價(jià)值評估”。

總而言之,技術(shù)支持和制度建設(shè)需相互支撐,為“以舊換新”發(fā)揮實(shí)際效果護(hù)航。當(dāng)然,若能持續(xù)激活換房需求,將積極促進(jìn)有效供給匹配有效需求,對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行形成有力支撐。(王麗新)

責(zé)任編輯:薛景爍
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