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期待已久的北京樓市新政終于落地。6月26日，北京多部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），主要包括調(diào)整首套房最低首付比例降至20%；5年期以上首套房貸利率下限降至3.5%；公積金貸款最低首付比例降至20%；多孩家庭購(gòu)買第二套房按首套認(rèn)定；開展住房“以舊換新”活動(dòng)……

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，作為首都，北京樓市政策風(fēng)向標(biāo)的意義更強(qiáng)，需要結(jié)合更多一二線城市“517政策”落地的效果，來(lái)制定政策出臺(tái)的力度和方向。而多個(gè)城市政策出臺(tái)后二手房成交量的反彈，為北京提供了參考，因此此次政策的出臺(tái)也更為“從容不迫”。

記者了解到，本次政策核心內(nèi)容主要有五大看點(diǎn)，均從降低購(gòu)房者入市門檻、降低購(gòu)房者資金成本、減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)等切實(shí)問題出發(fā)。

看點(diǎn)一：調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例及利率

《通知》提出，購(gòu)買首套住房，最低首付款比例為不低于20%，貸款利率為5年期以上3.5%；購(gòu)買二套住房，位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例為35%，貸款利率5年期以上為3.9%，位于五環(huán)以外的，最低首付款比例為30%，貸款利率5年期以上為3.7%。

值得關(guān)注的是，此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區(qū)，本次調(diào)整為五環(huán)內(nèi)外，與4月30日限購(gòu)政策調(diào)整區(qū)域范圍一致。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，此舉更有利于政策落實(shí)和執(zhí)行。

從首付變動(dòng)情況來(lái)看，以一套300萬(wàn)元的五環(huán)外房屋為例，政策前首套、二套首付分別為90萬(wàn)元（30%）、120萬(wàn)元（40%），政策后首套、二套首付則分別降為60萬(wàn)元（20%）、90萬(wàn)元（30%），購(gòu)房門檻顯著降低。

從房貸變動(dòng)情況看，對(duì)于一套五環(huán)內(nèi)城六區(qū)住宅而言，按照貸款500萬(wàn)、還款期限為25年計(jì)算，二套利率由4.55%降至3.9%，總利息將減少54.5萬(wàn)元，每月還款減少1817元。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原分析稱，調(diào)降首付比例可有效降低購(gòu)房者入市門檻，激發(fā)潛在購(gòu)房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體活力。同時(shí)，下調(diào)新增房貸利率可降低購(gòu)房者資金成本，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

本次北京住房信貸政策調(diào)整后，四大一線城市中，北京、上海、深圳首套和二套最低首付比例降至20%和30%，體現(xiàn)了住房信貸政策的差別化。不過，業(yè)內(nèi)人士也表示，上述三個(gè)城市的利率水平最低3.5%，二套3.7%和3.9%或仍有下降的空間。

（一線城市最新房貸政策）

看點(diǎn)二：調(diào)整公積金住房貸款最低首付

本次政策中提到，對(duì)于申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，購(gòu)買首套房最低首付款比例為20%；購(gòu)買二套房的，位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例35%；位于五環(huán)以外的，最低首付款比例30%。

陳文靜提到，本次首付比例首套下降10個(gè)百分點(diǎn)，二套普遍下降10-15個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款首付比例與商貸同步調(diào)整，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放。另一方面，也將大幅降低房貸利率，降低購(gòu)房者置業(yè)成本。

看點(diǎn)三：支持多子女家庭改善性住房需求

與其他城市類似，本次北京政策的調(diào)整也向多子女家庭進(jìn)行了傾斜。政策提到，對(duì)北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購(gòu)買第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。

陳文靜在接受采訪時(shí)表示，本次北京優(yōu)化政策對(duì)多孩家庭給予了更多側(cè)重，將促進(jìn)多孩家庭住房需求釋放，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步提升。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，多子女家庭往往有改善住房的意愿，家庭成員增加（含父母），購(gòu)買二套有客觀性。購(gòu)買第二套住房仍屬于剛需，執(zhí)行首套資格，既能降低首付比例，也能降低利率，具有降門檻和降成本兼有的效果。

看點(diǎn)四：購(gòu)買綠色建筑等可上浮貸款額度

新政提出，對(duì)于申請(qǐng)公積金購(gòu)買二星級(jí)、三星級(jí)綠色建筑的借款人，可貸款額度分別上浮20萬(wàn)元、30萬(wàn)元。對(duì)于申請(qǐng)公積金購(gòu)買A（BJ）級(jí)、AA（BJ）級(jí)、AAA（BJ）級(jí)裝配式建筑的借款人，可貸款額度分別上浮10萬(wàn)元、20萬(wàn)元、30萬(wàn)元。

同時(shí)，對(duì)于申請(qǐng)公積金購(gòu)買超低能耗建筑的借款人，可貸款額度上浮40萬(wàn)元。此外，對(duì)最高額度進(jìn)行了限定，同時(shí)滿足上述多個(gè)適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬(wàn)元，最高貸款額度不超過160萬(wàn)元。

4月8日，北京住房公積金管理中心官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實(shí)施辦法（征求意見稿）》，本次相關(guān)政策也是正式落地的體現(xiàn)。

看點(diǎn)五：開展住房“以舊換新”活動(dòng)

《通知》還提到，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)將搭建對(duì)接平臺(tái)，鼓勵(lì)更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與，共同為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)居民家庭出售舊房購(gòu)買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購(gòu)買新房的首付款；如在一定時(shí)期內(nèi)未能成功出售的，開發(fā)企業(yè)則無(wú)條件退還訂金。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2024年6月25日，全國(guó)已有超85城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國(guó)企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。

在陳文靜看來(lái)，本次北京明確“指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)搭建開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購(gòu)房家庭三方對(duì)接平臺(tái)，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實(shí)施優(yōu)惠措施，支持購(gòu)房家庭‘以舊換新’”，屬于“中介優(yōu)先賣”模式，近兩個(gè)月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持“以舊換新”有望產(chǎn)生一定積極效果，暢通一二手鏈條。

展望后市：樓市7月有望繼續(xù)升溫

“517新政”出臺(tái)后，各省市陸續(xù)跟進(jìn)本地化政策細(xì)則，目前全國(guó)大中城市基本已完成響應(yīng)調(diào)整。北京、上海、廣州、深圳等一線城市中，北京與上海力度基本齊平。

事實(shí)上，在本次政策調(diào)整前，北京已經(jīng)多次發(fā)布樓市寬松政策。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，從2023年9月開始“小步快走”，北京樓市優(yōu)化調(diào)整已經(jīng)累計(jì)進(jìn)行了9次。

（2023年9月以來(lái)北京樓市發(fā)布的相關(guān)政策）

“政策小步快走，逐步寬松。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京一直是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最穩(wěn)定、政策力度最強(qiáng)的城市，從2017年開始的調(diào)控政策抑制了市場(chǎng)非理性上漲，基本做到了“房住不炒”。在當(dāng)下市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的情況下，順應(yīng)市場(chǎng)對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定，而當(dāng)下北京市場(chǎng)，尤其是新房市場(chǎng)迫切需求出臺(tái)新政，此次北京選擇在這一節(jié)點(diǎn)落地“517新政”，基本符合預(yù)期。

高原認(rèn)為，本次北京的政策調(diào)整與此前的幾次調(diào)整相比具有力度大、影響范圍廣的特點(diǎn)，這體現(xiàn)出北京不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。從近期市場(chǎng)動(dòng)態(tài)以及上海等城市的政策后市場(chǎng)表現(xiàn)看，本輪政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改善具有積極意義，也能有效緩解購(gòu)房者觀望情緒，隨著新政策的落地實(shí)施，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入新的發(fā)展階段。

從未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期看，張大偉表示，北京實(shí)際6月二手房成交量已經(jīng)接近3月小陽(yáng)春，但新房調(diào)整明顯，新政后，二手房成交量在7月有望穩(wěn)定在1.5萬(wàn)套左右的成交量，新建商品房也會(huì)有所企穩(wěn)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波預(yù)計(jì)，政策出臺(tái)后，北京五環(huán)內(nèi)二手房的成交量會(huì)呈現(xiàn)明顯上升的態(tài)勢(shì)，同時(shí)五環(huán)外的新房熱度預(yù)計(jì)也將不斷提升，三季度北上總體復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化，帶動(dòng)更多一二線城市不斷走出市場(chǎng)低谷，購(gòu)房者的信心預(yù)計(jì)也將會(huì)不斷增強(qiáng)。

對(duì)于市場(chǎng)較為關(guān)注的限購(gòu)問題，陳文靜表示：“本次政策中，對(duì)北京限購(gòu)年限并未做出調(diào)整，未來(lái)依然有優(yōu)化空間和預(yù)期，下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn)，全國(guó)市場(chǎng)也有望逐漸筑底企穩(wěn)?！保ㄓ浾唛T庭婷）