金融類(lèi)企業(yè)租賃需求強(qiáng)勁 辦公載體趨于多元化
消費(fèi)偏好趨于綠色和智能 商超迭代釋放新消費(fèi)需求
甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)
2024年上半年,西安甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得英發(fā)金融中心一個(gè)新項(xiàng)目入市,為南二環(huán)與小寨區(qū)域帶來(lái)約4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),推動(dòng)全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量至220萬(wàn)平方米。需求端方面,租賃市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn),甲級(jí)樓內(nèi)租戶(hù)穩(wěn)定性有所上升,退租情況較去年同期相比顯著好轉(zhuǎn),凈吸納量因此同比上升,為3.8萬(wàn)平方米。在新增供應(yīng)持續(xù)位于低位,租賃需求逐步釋放的情況下,空置率呈下降態(tài)勢(shì),同比下降2.9個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn),至24.0%。租金方面,伴隨多個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型調(diào)整及辦公載體趨于多元化等多重因素的影響,甲級(jí)樓內(nèi)租賃需求釋放受阻,業(yè)主方持續(xù)承壓,致使租金不斷下探,同比環(huán)比均小幅下滑,至99.6元/平方米/月。
金融類(lèi)企業(yè)租賃需求強(qiáng)勁
2024年上半年,金融類(lèi)企業(yè)釋放強(qiáng)勁的租賃需求,新增租賃需求占比繼2019年后再次重回行業(yè)首位,占整體新增租賃面積的45%。從細(xì)分行業(yè)來(lái)看,受個(gè)別大面積租賃成交影響,銀行占比最大,約70%;其次為保險(xiǎn)、金融交易中心及金融數(shù)據(jù),分別占比9.6%、7.6%。年初,2024創(chuàng)投大會(huì)在西安舉辦,引入多個(gè)創(chuàng)投機(jī)構(gòu),加之近年來(lái)西安持續(xù)優(yōu)化投資環(huán)境,完善金融投資體系,帶動(dòng)銀行、證券、融資租賃相關(guān)企業(yè)的辦公需求釋放。此外,在電商、數(shù)字化生活服務(wù)等領(lǐng)域的發(fā)展下,與移動(dòng)支付業(yè)務(wù)相關(guān)的金融交易類(lèi)企業(yè)租賃需求亦有所提升。
信息技術(shù)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇
信息技術(shù)行業(yè)租賃需求在上半年平穩(wěn)釋放,其面積占比延續(xù)去年以來(lái)的態(tài)勢(shì)保持在前三水平。值得一提的是,上半年錄得新增需求與退租面積基本持平,預(yù)示著部分企業(yè)持續(xù)擴(kuò)租的同時(shí),也有一定量的企業(yè)退出甲級(jí)辦公樓,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化。
辦公載體趨于多元化
房地產(chǎn)上半年新增租賃需求排名第二,約為11.9%,主要需求來(lái)源仍以建造及工程相關(guān)企業(yè)為主。值得關(guān)注的是,房地產(chǎn)企業(yè)的退租量為新租的近1.4倍,致使該行業(yè)凈吸納量為負(fù),一方面部分開(kāi)發(fā)商在甲級(jí)樓內(nèi)持續(xù)清退,另一方面?zhèn)€別建筑工程企業(yè)遷入新建的總部樓宇,致使甲級(jí)樓內(nèi)退租量升高,預(yù)計(jì)該趨勢(shì)仍將延續(xù),或?qū)υ撔袠I(yè)在甲級(jí)樓內(nèi)的租賃需求造成持續(xù)影響。教育服務(wù)行業(yè)仍在消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)內(nèi)占主要需求來(lái)源,上半年,其新增租賃面積占比68%。值得關(guān)注的是,消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)上半年在甲級(jí)樓內(nèi)退租面積比新租面積多出兩倍,其在甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)的存量租賃面積呈縮減態(tài)勢(shì),追蹤其去向發(fā)現(xiàn),產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為不少該類(lèi)租戶(hù)的新選擇。
在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速下行的背景下,多數(shù)企業(yè)的租賃策略轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)格驅(qū)動(dòng)趨勢(shì)明顯,租賃策略更為靈活的共享辦公、租金更有優(yōu)勢(shì)及具有低密特性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)品迎來(lái)其發(fā)展窗口期。加之西安軌道交通不斷完善,城市骨架被拉大,在一定程度上縮減了區(qū)位影響因素,企業(yè)在選址時(shí)無(wú)論區(qū)域亦或是載體空間形態(tài)方面,都擁有更多的選擇,西安的租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)多點(diǎn)開(kāi)花的狀態(tài)。第一太平戴維斯西安商業(yè)樓宇部高級(jí)助理董事索偉寧表示:“隨著西安近年來(lái)不斷織密的軌道交通網(wǎng)絡(luò),加之下半年高新云巴的投入使用,城市內(nèi)部交通愈發(fā)便利,非核心商務(wù)區(qū)的多元化載體空間或迎來(lái)新發(fā)展空間?!?/p>
零售物業(yè)市場(chǎng)
2024年上半年,西安零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)位于高新片區(qū)的宜家薈聚入市,作為本地最大的外商獨(dú)資商貿(mào)項(xiàng)目,吸引了超400家品牌,包含薈聚購(gòu)物中心和宜家家居兩個(gè)板塊,為區(qū)域消費(fèi)注入活力。至此,西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量達(dá)661.4萬(wàn)平方米。在文旅經(jīng)濟(jì)、演藝經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下,西安消費(fèi)市場(chǎng)整體呈緩慢復(fù)蘇態(tài)勢(shì),加之此前的部分空鋪在上半年逐步填補(bǔ),全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率由此環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn),同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn),至10.5%。
餐飲業(yè)態(tài)乘文旅之風(fēng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇
餐飲業(yè)態(tài)活躍度攀升,業(yè)態(tài)占比同比上升7.4個(gè)百分點(diǎn)。除火鍋、烤肉、云貴川等菜系延續(xù)過(guò)往的活躍表現(xiàn)外,上半年還錄得印度、中東、新疆等菜系陸續(xù)在購(gòu)物中心內(nèi)開(kāi)設(shè)新店。此外,在春節(jié)、五一等節(jié)假日帶動(dòng)下,旅游經(jīng)濟(jì)推動(dòng)本土餐飲品牌消費(fèi)需求進(jìn)一步釋放,多個(gè)陜菜品牌例如長(zhǎng)安大排檔、袁家村積極進(jìn)駐購(gòu)物中心。
消費(fèi)偏好趨于綠色和智能
零售業(yè)態(tài)新增需求占比有所收縮,同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。升級(jí)消費(fèi)需求上揚(yáng),消費(fèi)者偏好綠色、智能的高品質(zhì)消費(fèi)品。上半年,除傳統(tǒng)電子產(chǎn)品如華為、蘋(píng)果經(jīng)銷(xiāo)商及家電集合店如小米家電、京東電器等保持活躍擴(kuò)張態(tài)勢(shì)外,還錄得電子產(chǎn)品DJI、來(lái)自美國(guó)的音響品牌Harman/Kardon在購(gòu)物中心積極拓鋪。此外,具備智能、綠色特征的家電活躍度提升,智能洗地機(jī)、掃地機(jī)器人等產(chǎn)品在購(gòu)物中心店鋪占比上升。
解壓放松類(lèi)休閑方式表現(xiàn)亮眼
2024年上半年,服務(wù)業(yè)態(tài)占比同比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。然而在整體業(yè)態(tài)活躍度下降的背景下,休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼,包括KTV、搏擊、室內(nèi)滑雪場(chǎng)等在上半年積極拓店。此外,迎合北方消費(fèi)群體需求的洗浴類(lèi)業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心持續(xù)擴(kuò)張,上半年錄得多個(gè)足浴SPA、洗浴中心進(jìn)駐購(gòu)物中心。
商超迭代釋放新消費(fèi)需求
傳統(tǒng)商超與倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員制超市的迭代為消費(fèi)者帶來(lái)新消費(fèi)體驗(yàn),亦豐富了購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)類(lèi)型。近年來(lái)陸續(xù)有不少傳統(tǒng)商超在西安市場(chǎng)退店,包括沃爾瑪、卜蜂蓮花等老牌商超,與此同時(shí),小面積的新零售折扣超市如奧特樂(lè)、好特賣(mài)等在購(gòu)物中心加速布局。此外,上半年倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員制超市山姆會(huì)員店宣布落戶(hù)城南,未來(lái)該項(xiàng)目的入市將為消費(fèi)者帶來(lái)新的購(gòu)物體驗(yàn)。
二次元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)激發(fā)新消費(fèi)場(chǎng)景
展望2024年下半年,西安有望迎來(lái)多個(gè)新項(xiàng)目入市,西安零售商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈,不少傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)在變革中尋求新機(jī)遇。在此契機(jī)下,二次元文化引發(fā)新消費(fèi)浪潮,西安多個(gè)商場(chǎng)引進(jìn)二次元相關(guān)品牌店鋪,小寨銀泰城瞄準(zhǔn)二次元賽道,在升級(jí)調(diào)改后打造出西北首家二次元經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集地,吸引眾多二次元愛(ài)好者前往。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事戴暉表示:“二次元產(chǎn)業(yè)日益成熟,其覆蓋的消費(fèi)群體在不斷擴(kuò)大,消費(fèi)需求從線(xiàn)上不斷衍生下沉至實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)及線(xiàn)下消費(fèi)場(chǎng)景,二次元產(chǎn)業(yè)規(guī)模不容小覷?!?span style="text-indent: 2em;">(來(lái)源:第一太平戴維斯)