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房貸持續(xù)降!5年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),商貸與公積金利率差再壓縮

2024-07-23 16:27:55 來(lái)源:界面新聞

年內(nèi)二度降息來(lái)了,房貸利率有望進(jìn)入“2字頭”時(shí)代。

7月22日,全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布本月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)。其中,1年期LPR為3.35%,此前為3.45%,5年期以上LPR為3.85%,此前為3.95%,均下降10個(gè)基點(diǎn)。

這也是時(shí)隔5個(gè)月,與房貸息息相關(guān)的5年期以上LPR再次下調(diào)。今年2月份曾公布,1年期LPR較上一期保持不變,但5年期LPR較上期4.2%下調(diào)25個(gè)基點(diǎn),屬于超預(yù)期降息。

經(jīng)此下調(diào),全國(guó)首套房貸利率也迎來(lái)歷史最低點(diǎn)。

以上海為例,目前,上海首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率為:LPR-45BP(全市范圍適用);二套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率為:LPR-5BP,LPR-25BP(五大新城、寶山、臨港 7大區(qū)域)。

此次LPR下調(diào)后,上海首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率將降至:3.85%-45BP=3.4%;二套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率將降至:3.85%-5BP=3.8%,3.85%-25BP=3.6%(五大新城、寶山、臨港 7大區(qū)域)。

與之對(duì)應(yīng)的是房貸成本降低。

若以“首套個(gè)人住房,貸款100萬(wàn)元,30年期限,按照等額本息還款方式”為例,LPR調(diào)整前,利率3.5%,總利息616560.88元,月還款4490.45元;LPR調(diào)整后,利率3.4%,總利息596532.44元,月還款4434.81元。也就是說(shuō),每個(gè)月將少還利息55.64元,總利息少約20028元。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次降息屬于“雙降”,即對(duì)于1年期和5年期的LPR都進(jìn)行了下降,充分說(shuō)明降息的全面性,這對(duì)于短期和中長(zhǎng)期的資金使用都具有積極的作用。

此外,從LPR走勢(shì)來(lái)看,今年一季度呈現(xiàn)“破4”態(tài)勢(shì),即從4.2%下降至3.95%,而當(dāng)前出現(xiàn)年內(nèi)第二次降息,進(jìn)一步引導(dǎo)房貸等成本的下降。以目前各地主流的房貸利率進(jìn)行計(jì)算,即“LPR-75BP”的定價(jià)公式,那么過(guò)去的首套房主流利率為3.2%,而現(xiàn)在將下降至3.1%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè),在本次降息后,更多的城市房貸利率將調(diào)整至“2字頭”。

而且在統(tǒng)一降息前,已有城市率先下調(diào)利率。比如7月15日,工行、建行、農(nóng)行和中行等四大國(guó)有銀行統(tǒng)一下調(diào)廣州首套房貸利率,由此前的3.4%(LPR-55BP)調(diào)整至3.2%(LPR-55BP)。目前杭州、蘇州等一線城市,首套房利率也普遍保持在3.05%-3.1%,部分城市房貸利率“破2”是大概率事件。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦也認(rèn)為,從趨勢(shì)來(lái)看,今后利率“2字頭”或是主流,對(duì)比其他國(guó)家的房貸利率,比如日本,國(guó)內(nèi)還有騰挪余地和空間。

“此次也是新LPR機(jī)制以來(lái)最低的一次,且力度不小,主要是為了激發(fā)市場(chǎng)活力。房貸成本一直處于高位,調(diào)整之后,可減輕大家的購(gòu)房負(fù)擔(dān)?!北R文曦告訴界面新聞,后續(xù)不排除各個(gè)城市或者各個(gè)銀行為了爭(zhēng)取客戶,再給出一些打折空間,從這個(gè)方向來(lái)看,對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的支持力度還是很大。

更關(guān)鍵的是,商貸和公積金的利率差也進(jìn)一步被壓縮。

以成都為例,本輪降息后,成都首套房貸利率為:LPR-60BP,即3.25%,二套房貸利率為3.55%。而目前成都公積金利率可做到首套房2.85%,二套房3.325%,差距在繼續(xù)縮小。

LPR發(fā)布政策調(diào)整,更與實(shí)體經(jīng)濟(jì)提振以及預(yù)期引導(dǎo)進(jìn)行結(jié)合,也有助于進(jìn)一步提振金融市場(chǎng)。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,7月22日,央行表示,為進(jìn)一步加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié),加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度,即日起,公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率由此前的1.8%調(diào)整為1.7%。

目前,公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率已經(jīng)成為新的政策利率,承擔(dān)著市場(chǎng)化利率調(diào)控機(jī)制的功效。當(dāng)政策利率下調(diào),為市場(chǎng)傳達(dá)明確的信號(hào),即降息,這是本期LPR下調(diào)的原因。

“此次LPR的調(diào)整也是在MLF利率不變的基礎(chǔ)下進(jìn)行,也意味著后續(xù)LPR報(bào)價(jià)或由MLF利率切換為7天期逆回購(gòu)操作利率。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出。

同時(shí),也是為了提振信貸需求情緒。

李宇嘉表示,5月份整體信貸需求比較疲弱,企業(yè)部門(mén)貸款同比少增6503億元,其中中長(zhǎng)期貸款新增9700億元,同比少增6233億元。環(huán)比來(lái)看,中長(zhǎng)期貸款增幅(4700億元),也弱于2022年(8946億元)和2023年(8235億元)的水平。

居民部門(mén)融資需求延續(xù)弱勢(shì)。5月份居民部門(mén)新增5709億元,其中,短期貸款新增2471億元,同比少增2443億元,反映出消費(fèi)低迷、內(nèi)需偏弱的特征。中長(zhǎng)期貸款新增3202億元,同比少增1428億元。雖然“5.17”樓市一攬子政策落地后,購(gòu)房市場(chǎng)情緒有所改善,但回升幅度還不夠大。

陳文靜認(rèn)為,本次降息年內(nèi)利好新增房貸需求,多數(shù)存量房貸利率或?qū)⒂诿髂瓿鯃?zhí)行下調(diào)10BP。

整體而言,此次5年期以上LPR的調(diào)降,有利于購(gòu)房需求釋放,與前期“穩(wěn)市場(chǎng)”“去庫(kù)存”配套政策疊加形成合力,有望助推核心城市市場(chǎng)情緒進(jìn)一步修復(fù)。

近日,二十屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》全文公布,指出“充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán),因城施策”,預(yù)計(jì)未來(lái)各地首套、二套房貸利率仍有下行空間和預(yù)期,降低購(gòu)房成本仍將是支持購(gòu)房需求釋放的重要舉措之一。(記者王婷婷)

責(zé)任編輯:楊宇欣
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