“可能有人認為,‘好房子’是改善性住房、商品房追求的,保障性住房就可以質量低一些、配套差一些,這是個誤解。保障性住房是政府工程,是民心工程,保障性住房更應該建成‘好房子’,這是政府應該做到,也應該做好的事情?!?/p>
構建房地產發(fā)展新模式的最新進展如何?怎么建設“好房子”?保障性住房下一步如何發(fā)展?8月23日,在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上,住建部相關負責人對這些問題進行了一一解答。
住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示,當前,房地產市場供求關系發(fā)生重大變化,市場仍處在調整期,隨著各項政策的實施,市場出現了積極的變化。從我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程看,從人民群眾對好房子的新期待看,房地產市場還有很大潛力和空間。
“中國式現代化,民生為大?!蹦吆缭诎l(fā)布會上談到,民生性強是住房城鄉(xiāng)建設工作最突出的一個特點。下一步,住建部將以讓人民群眾住上綠色、低碳、智能、安全的好房子為基點,統(tǒng)籌推進住房城鄉(xiāng)建設領域各項改革,加快構建房地產發(fā)展新模式。
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,這幾年住房工作全面回歸民生導向,體現出民生為大。
構建房地產發(fā)展新模式
關鍵是找準居民新期待
加快構建房地產發(fā)展新模式是防范化解房地產風險、實現房地產高質量發(fā)展的治本之策,也是進一步全面深化改革的重要舉措之一。
“推動高質量發(fā)展,應在加快構建房地產發(fā)展新模式上取得新突破?!闭憬I(yè)大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示,房地產發(fā)展新模式是一項系統(tǒng)工程,涉及土地制度、金融制度、財稅制度和行政管理制度等改革,這需要一個過程,要不斷探索實踐。
當下,構建房地產發(fā)展新模式的內涵正在變得明晰。倪虹解釋,構建房地產發(fā)展新模式可以概括為四個方面,在理念上,深刻領會“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,建設適應人民群眾新期待的好房子;在體系上,以政府為主滿足剛性住房需求,以市場為主滿足多樣化改善性住房需求;在制度上,改革完善房地產開發(fā)、交易和使用制度,為房地產轉型發(fā)展夯實制度基礎;在要素配置上,建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。
“打造房地產新模式,關鍵是找準居民的新期待,從住房供給側推動改革,從住房、配套、品質、環(huán)境、可支付等角度落實好房子?!崩钣罴握劦?,此次住建部再次從理念、體系、制度、要素四個維度闡述了房地產新模式的內容,讓這一新模式變得更為清晰。
談及構建房地產新模式的進展,住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國在發(fā)布會上表示,住建部和有關部門一起正在重點推進六方面工作,其中包括完善住房供應體系,重點是增加保障性住房建設和供給;建立“人、房、地、錢”要素聯動機制;有力有序推進現房銷售;建立城市房地產融資協(xié)調機制,推出項目“白名單”制度;研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度,構建全生命周期房屋安全管理長效機制;以及建設綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。
“人、房、地、錢”要素聯動機制是構建房地產新模式的關鍵一環(huán),即從要素資源科學配置入手,以人定房、以房定地、以房定錢。
在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來,“人、房、地、錢”要素聯動也就意味著未來人口規(guī)模大、人口持續(xù)流入的地區(qū)將獲得更多土地、資金等資源,資源集聚效應進一步強化,未來房地產市場空間預計也會更大。
近年來,取消預售制的呼聲漸高,老百姓期待買房能實現“所見即所得”。因此,不少地方推出了一批現房銷售項目,探索商品房銷售制度改革。據中指研究院監(jiān)測,2023年以來,北京、深圳、鄭州等地已經成交多宗現房銷售地塊,部分城市也在鼓勵支持房企現房銷售。
陳文靜認為,短期來看,各地或將繼續(xù)穩(wěn)步推進現房銷售,更多城市有望在土地端推出試點。同時繼續(xù)完善預售制度,比如優(yōu)化預售資金監(jiān)管、調整預售門檻并優(yōu)化辦理流程等。
房屋養(yǎng)老金問題一直備受關注。董建國介紹,目前,上海等22個城市正在試點,研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度,構建全生命周期房屋安全管理長效機制。董建國表示,個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了,試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。
把新房子建成“好房子”
把老房子改造成“好房子”
在房地產新發(fā)展模式下,老百姓對房子的需求從“有沒有”轉向了“好不好”,對“好房子”充滿了新期待。什么是“好房子”?倪虹表示,“好房子”有綠色、低碳、智能、安全四個特征,具體來看,綠色就是讓人們住得健康;低碳就是為居民省錢,也為社會節(jié)能;智能就是讓居民用得更方便,目前,電動汽車的數智化程度很高,已經成為移動終端,“好房子”應該成為一個不動的更大智能終端,有很多的應用場景;安全就是讓居民住得安心和放心。他也談到,“‘好房子’的內涵還需要在實踐中進一步創(chuàng)新發(fā)展和不斷豐富。”
在安全方面,他解釋,一是房屋的本體安全,結構要牢固,抗震防災。二是設施設備的使用要安全,在水、電、氣、熱和電梯等設備上安裝一些傳感器,有問題的時候能夠報警。三是使用人的安全,通過智能物聯能夠發(fā)現家里有意外的情況,老人、小孩在家里能夠得到保護。
近期,市場關于新一代住宅的討論十分火熱,“第四代住宅”的概念正在悄然興起,“第四代住宅”又被稱為“立體生態(tài)住宅”或“城市森林花園住宅”,其主要特征是把地面的庭院置于高層建筑,讓每層住戶都能擁有公共院落和獨立花園。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進認為,相較而言,“第四代住宅”具有公攤低、景觀好、生活空間多元化等優(yōu)勢。他關注到,為了發(fā)展“第四代住宅”,部分城市出臺了相應的支持政策,其中包括對計容規(guī)則進行調整,比如:空中花園符合一定要求時,允許空中花園面積不計入容積率和產權面積,這些調整有利于減小公攤面積,提升得房率。未來,或許會有更多城市跟進出臺類似政策。
徐躍進認為,在新趨勢下,房企應加強新一代住宅產品研發(fā),充分利用計容規(guī)則調整所帶來的積極影響,提升住宅產品的吸引力,更好地滿足市場改善性住房需求。
建設“好房子”有可能成為一個新賽道。在倪虹看來,“好房子”要有好標準、好設計、好材料、好建造以及好服務,建設“好房子”需要從這五個方面下功夫。
另外,在把新房子建成“好房子”的同時,也要結合城市更新,想辦法把老房子改造成“好房子”。倪虹說,“有了‘好房子’,我們還要建設‘好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)’,讓人民群眾生活得更舒心、更安心?!?/p>
保障性住房更應該建成“好房子”
保障性住房托起了不少新市民、青年在城市的“安居夢”?!瓣P于住房,一個是保障,一個是市場,這(要)兩手抓、兩手都要硬,還要協(xié)調?!蹦吆缯f。
今年,多地加快推進“配租+配售”“兩條腿走路”的保障房體系建設。其中,配售型保障性住房的建設,加快解決工薪收入群體的住房困難;多地以“一張床、一間房、一套房”等多樣化、多元化的方式,提供配租型保障性住房,從而解決好新市民、青年等群體的住房問題。
董建國說:“對列入今年計劃建設的項目,落實好財稅、土地、金融等支持政策,加快項目開工、建設進度,加強工程質量安全監(jiān)管,盡早開展配租、配售,讓群眾早日實現入住?!?/p>
為了進一步加大保障性住房的建設和供給,董建國表示,下一步,住建部將會同有關部門抓規(guī)劃編制、抓制度完善、抓項目建設以及抓“好房子”樣板。
一些青年和新市民在租賃或購買保障性住房時可能會遇到一個痛點:這類房子不少處在較為偏遠或者交通不太便利的區(qū)域,不方便他們通勤。對此,董建國也談到,在抓規(guī)劃編制方面,將“把保障性住房優(yōu)先安排在交通便利、公共設施較為齊全的區(qū)域,促進實現職住平衡”。
住建部還將加強項目的謀劃和儲備,做好明后年項目的前期工作,形成“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的項目滾動推進機制。
陳文靜認為,接下來,各地將持續(xù)完善住房供應體系,增加保障性住房建設和供給,各地要堅持“以需定建”“以需定購”。未來一段時間,預計將有更多城市或地區(qū)公布住房發(fā)展相關規(guī)劃,而更多關于不同類型住房的供給規(guī)模、區(qū)位、需求結構等細化內容公開,有利于企業(yè)更好地參與其中。
據中指研究院監(jiān)測,目前,約60城表態(tài)支持國企收購存量房用作保障房,其中超25城發(fā)布了征集公告,對收購價格、收購項目的面積均有一定要求。陳文靜預計,未來,更多城市將會跟進發(fā)布征集公告,加快收購存量房用作保障房相關進程。
“可能有人認為,‘好房子’是改善性住房、商品房追求的,保障性住房就可以質量低一些、配套差一些,這是個誤解。保障性住房是政府工程,是民心工程,保障性住房更應該建成‘好房子’,這是政府應該做到,也應該做好的事情?!倍▏硎荆衲昵?個月,全國保障性住房和城中村改造安置住房已經開工和籌集235萬套(間),完成投資4400多億元。目前,各地已經確定了一批保障性住房示范項目,按照“綠色、低碳、智能、安全”的要求開展“好房子”建設,不斷提升保障性住房的品質,努力讓群眾住得健康、住得安全方便。(見習記者趙麗梅 記者張均斌)