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·消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)需求攀升 中小面積段租戶主導(dǎo)市場(chǎng)需求

·非標(biāo)商業(yè)為消費(fèi)市場(chǎng)注入新活力 需求快速轉(zhuǎn)變引發(fā)業(yè)態(tài)加速調(diào)整

甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)

2024年第三季度，西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)端持續(xù)放緩，未錄得新項(xiàng)目入市，總存量保持在220萬(wàn)平方米。需求端方面，季內(nèi)帶看量和成交量下探，市場(chǎng)活躍度呈下滑態(tài)勢(shì)，退租面積相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)新租面積下降明顯，致使凈吸納量跌幅較大，約- 0.7萬(wàn)平方米，空置率因此環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，為24.3%。租金方面，租賃策略趨向價(jià)格敏感型的租戶增長(zhǎng)明顯，加之在共享辦公及二房東更為靈活的租賃政策影響下，更多的業(yè)主方選擇降低租金以提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，致使全市平均租金環(huán)比下降0.8%，至每平方米每月98.8元。  

消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)需求攀升 

季內(nèi)，新增需求結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)躍居第一，占新增需求總面積的22.8%。從細(xì)分行業(yè)來(lái)看，教育服務(wù)類企業(yè)延續(xù)上半年活躍態(tài)勢(shì)，本季度在甲級(jí)寫字樓持續(xù)釋放租賃需求。此外，美容美體類機(jī)構(gòu)表現(xiàn)活躍，推動(dòng)此類消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)租賃需求上揚(yáng)。值得一提的是，伴隨西安文旅近兩年不斷出圈，西安旅游行業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，包括上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)均釋放出部分租賃需求。

房地產(chǎn)行業(yè)及制造業(yè)位居本季度新增需求第二和第三位，面積占比分別為18.5%和12.6%。值得一提的是，就行業(yè)凈吸納量來(lái)看，季內(nèi)制造業(yè)及傳媒和娛樂(lè)行業(yè)的表現(xiàn)亮眼，在甲級(jí)樓內(nèi)的租賃占比呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。西安近年來(lái)聚焦先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展，年內(nèi)多個(gè)外資制造企業(yè)簽約落戶西安，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，上半年西安市制造業(yè)利用外資比重較去年同期提升46個(gè)百分點(diǎn)，衍生出相關(guān)租賃需求釋放。另外，西安近來(lái)廣告及新媒體行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好，上半年，西安市規(guī)上廣告業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)15.3%，相關(guān)企業(yè)如新媒體廣告公司、直播電商公司進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓趨勢(shì)明顯。

中小面積段租戶主導(dǎo)市場(chǎng)需求

成交面積段方面，季內(nèi)800平方米以內(nèi)的新租成交超5成，中小面積段租賃需求主導(dǎo)市場(chǎng)，300平方米以內(nèi)的面積段占比環(huán)比提升26個(gè)百分點(diǎn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、市場(chǎng)信心不足的背景下，企業(yè)通過(guò)減少租賃面積以控制辦公成本，推動(dòng)小面積段戶型需求占比上揚(yáng)。

展望2024年第四季度，西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)超22萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。目前，需求回暖受阻，新項(xiàng)目的入市或?qū)⑦M(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍將面臨挑戰(zhàn)。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事戴暉表示：“不少傳統(tǒng)行業(yè)仍處結(jié)構(gòu)化調(diào)整階段，企業(yè)擴(kuò)張步伐放緩，其租賃需求釋放受阻。而值得關(guān)注的是，部分行業(yè)例如制造業(yè)、直播電商和教育培訓(xùn)類企業(yè)等表現(xiàn)出較好的勢(shì)頭，此類行業(yè)未來(lái)有望成為新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)?！?/p>

零售物業(yè)市場(chǎng)

2024年第三季度，西安零售市場(chǎng)供應(yīng)端未錄得購(gòu)物中心項(xiàng)目入市。消費(fèi)市場(chǎng)活力保持穩(wěn)定，假日經(jīng)濟(jì)疊加政策端扶持，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)出租率企穩(wěn)，加之租賃面積較大的服務(wù)業(yè)態(tài)需求回升，拉動(dòng)市場(chǎng)空置率環(huán)比小幅下探0.3個(gè)百分點(diǎn)，為10.2%。租金方面，部分項(xiàng)目租金下行，致使全市平均租金環(huán)比下降。

非標(biāo)商業(yè)為消費(fèi)市場(chǎng)注入新活力

本季度雖未錄得購(gòu)物中心類項(xiàng)目入市，但當(dāng)下各類創(chuàng)新型商業(yè)形態(tài)不斷涌出，為城市注入新活力。季內(nèi)金旅城·四海唐人街東方集入市，總體量約1.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目在保留建筑自身空間感的同時(shí)融入街巷理念，打造出極具煙火氣的新商業(yè)空間。引入多個(gè)休閑餐飲及娛樂(lè)服務(wù)類業(yè)態(tài)，疊加創(chuàng)意文化展區(qū)，形成極具本地特色的消費(fèi)空間。與此同時(shí)，位于曲江的D16創(chuàng)意街區(qū)開(kāi)街，有別于傳統(tǒng)盒子商業(yè)的空間形態(tài)以及在營(yíng)業(yè)時(shí)間方面的限制，項(xiàng)目引入豐富的餐飲業(yè)態(tài)以及健身房、KTV、臺(tái)球館等服務(wù)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新24小時(shí)街區(qū)運(yùn)營(yíng)理念。

需求快速轉(zhuǎn)變引發(fā)業(yè)態(tài)加速調(diào)整

2024年第三季度，餐飲業(yè)態(tài)新增需求占比約33.4%，環(huán)比下降5.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降7.9個(gè)百分點(diǎn)，需求活躍度顯著回落。細(xì)分品類來(lái)看，此前發(fā)展勢(shì)頭良好的咖啡、烘焙品類由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈其擴(kuò)張速度明顯放緩，但季內(nèi)仍錄得個(gè)別品牌在西安開(kāi)出首店，如Peet's Coffee皮爺咖啡擇址曲江創(chuàng)意谷及高新大都薈，Ciao Panificio by B&C在大悅城開(kāi)出門店。

新增需求零售業(yè)態(tài)占比仍居首位，約49.4%。服裝配飾在細(xì)分品類中仍占比最大，其需求活躍度保持穩(wěn)定。值得一提的是，綜合品類集合店活躍度提升，季內(nèi)錄得多個(gè)品牌在西安持續(xù)擴(kuò)店，此類品牌聚焦生活場(chǎng)景、通過(guò)提供更為細(xì)分垂直的產(chǎn)品吸引年輕消費(fèi)群體，消費(fèi)需求上揚(yáng)。而此前保持活躍增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的新能源汽車及電子產(chǎn)品在本季度需求減弱，分別環(huán)比下降2.4個(gè)百分點(diǎn)和3.9個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)態(tài)需求季內(nèi)環(huán)比上升5.8個(gè)百分點(diǎn)，為17.2%，KTV、電競(jìng)館、個(gè)人護(hù)理等仍為主力需求來(lái)源。

展望2024年第四季度，西安市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)CCBD萬(wàn)象城及龍湖未央天街兩個(gè)新項(xiàng)目入市，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)將為消費(fèi)者帶來(lái)更為豐富的購(gòu)物體驗(yàn)，激發(fā)消費(fèi)潛力。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事戴暉表示：“西安作為國(guó)內(nèi)重要的旅游城市，文旅經(jīng)濟(jì)衍生的消費(fèi)力不容小覷，伴隨著文旅場(chǎng)景的持續(xù)拓寬，相關(guān)消費(fèi)需求如地方特色餐飲、妝造館、國(guó)潮文創(chuàng)產(chǎn)品等將被進(jìn)一步激發(fā)?！?/p>