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房地產(chǎn)稅費政策調(diào)整終于落地。

11月13日晚，財政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（簡稱《公告》），涉及個人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標準后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策方面的調(diào)整。

其中，契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，針對已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

相比之前，部分購房者契稅最高優(yōu)惠幅度達到2%，增值稅方面，最高優(yōu)惠達到5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例稱，如果購買一套100平方米的第二套住房，總價500萬元，過去契稅要3%，也就是15萬元；新政策后將按照1%收取，也就是5萬元，可以比之前減少10萬元。

張大偉表示，本次房地產(chǎn)稅費政策主要影響一線城市，利好二套房、大戶型改善人群。之前大部分城市已經(jīng)減免契稅、增值稅，部分城市甚至已經(jīng)補貼所有契稅。

140平方米及以下首套、二套契稅1%，最高優(yōu)惠幅度達到2%

在契稅方面，根據(jù)《公告》，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

同時，對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

這樣看來，契稅方面，現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準由此前的90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進看來，契稅政策變化之一是，過去只有購買90平方米及以下的房子，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購買90-140平方米的房子，都可以按1%征收。這對于一線城市來說，其稅率可從3%下調(diào)到1%，其他城市稅率從1.5%下調(diào)到1%。

嚴躍進進一步表示，契稅政策變化之二是，對于140平方米以上的購房類型，其契稅稅率調(diào)整為1.5%。對于一線城市來說，過去契稅為3%，而現(xiàn)在降低為1.5%，減少了一半。

由此看來，契稅調(diào)整影響重大。嚴躍進認為，直接激活中大戶型房子的認購，即對于90-140平方米、140平方米以上的住房，都帶來稅費成本的減少，是對改善型住房需求的實實在在提振。同時，利好一線城市住房交易，過去一線城市認購中大戶型房子，契稅要求高于全國水平，目前總體看齊，也進一步降低一線城市的購房成本和助力市場進一步向好。

據(jù)中指研究院測算，以單價5萬元計算，面積分別為80、100、150平方米為例，此次新政后，首套契稅分別優(yōu)惠0萬元、2.5萬元、11.25萬元，二套分別優(yōu)惠0萬元，5萬元、7.5萬元，北上廣深二套分別優(yōu)惠8萬元、10萬元、7.5萬元。

非普住宅2年以上增值稅免征，1000萬元住宅能減稅10萬-25萬元

此次政策調(diào)整的另一大看點是個人住房交易中的增值稅調(diào)整。

其中，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

在增值稅調(diào)整方面，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

此外，已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

58安居客研究院院長張波分析稱，新政前，普宅滿2年免征，非普宅滿2年按差額5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，更有利于改善人群入市。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，以北京為例，政策優(yōu)化前，滿兩年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價500萬元，購買時原值200萬元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬元。政策優(yōu)化后滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

嚴躍進表示，若是某個一線城市房東出售一套大戶型的房子（非普通住宅），按過去政策需要繳納房價價差（出售價-原始價）的5%，對于1000萬元的住房，其增值稅或達到10萬-25萬元的金額。而若按現(xiàn)在的政策，10萬-25萬元的金額可以不用交了，其減稅效果非常明顯。

土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一減0.5個百分點，將減少房企現(xiàn)金流壓力

值得關(guān)注的是，在開發(fā)環(huán)節(jié)的土地增值稅方面，此次也有調(diào)整。根據(jù)稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》顯示，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。各地可以結(jié)合本地區(qū)情況對實際執(zhí)行的預(yù)征率進行調(diào)整。

三部門的相關(guān)負責人在回答記者提問時表示，與我國房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng)，土地增值稅實行預(yù)征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。

此次調(diào)整后，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。

在張波看來，預(yù)征層面的減少，對于減少房企現(xiàn)金流壓力層面將起到一定作用。而上文中增值額未超扣除項目金額20%的免征，這一條也適用非普宅，可降低房企的開發(fā)成本，對于各類房企皆有利，尤其是大量在一二線城市布局的房企，由于原來非普宅占比高，將更能得到體現(xiàn)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個百分點，各地還可以結(jié)合當?shù)貙嶋H情況對執(zhí)行的預(yù)征率進行調(diào)整，意味著在開發(fā)商拿地和開工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會取消預(yù)征。一方面，預(yù)征額本來就比較低，在最終清算周期較長的情況下，地方取消預(yù)征刺激房企拿地的積極性很高；另一方面，增值稅稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入，地方取消預(yù)征的積極性也很高；最后，取消預(yù)征，并不是不征，而是推后。目前來看，盡管銷售端有所好轉(zhuǎn)，但政策效應(yīng)從刺激銷售端傳導(dǎo)至開發(fā)拿地端的效果還未顯現(xiàn)，也是此次政策的一個出發(fā)點。

交易環(huán)節(jié)稅費降至新低，促進住房交易良性循環(huán)

事實上，關(guān)于房地產(chǎn)稅費政策的調(diào)整，此前各大部門會議頻頻提及，如今落地屬意料之中。

在房地產(chǎn)交易鏈條中，主要征收契稅、增值稅以及個稅，對于首套房、二套房以及普通住宅和非普通住宅，都有不同的繳稅標準，也有一定免稅政策。

諸如在增值稅方面，此前的政策是，除了北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市以外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免征增值稅，對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要征收增值稅。

在9·29、9·30這一輪政策松綁中，上海、北京、武漢等城市均宣布將取消普通住房標準和非普通住房標準。但是相關(guān)的稅費政策，一直未有落地。

為此，多部門多次強調(diào)將出臺銜接政策。

10月12日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，財政部副部長廖岷表示，及時優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。按照黨中央決策部署，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。

11月8日，財政部部長藍佛安在十四屆全國人大常委會第十二次會議新聞發(fā)布會上介紹，目前，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。

對于政策落地，李宇嘉認為，目前，住房進入從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的新時期，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，而且房地產(chǎn)下行壓力比較大，交易循環(huán)不暢。因此，差異稅費對待不僅失去了存在的意義，而且阻礙了交易循環(huán)和市場企穩(wěn)。隨著這一標準的調(diào)整，對商品房項目預(yù)征差異化的土地增值稅也跟著調(diào)整，也是減稅讓利、涵養(yǎng)稅源。

李宇嘉進一步說，無論是降低契稅，還是取消普通住宅標準后對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅等，都是降低交易環(huán)節(jié)稅負，而且稅負成本降至歷史最低了，這是重要信號。隨著增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，抑制過快流轉(zhuǎn)、房價過快上漲轉(zhuǎn)到促進交易循環(huán)，以及更加重視存量房屋和社區(qū)養(yǎng)老、公共配套補短板的資金需求，房地產(chǎn)稅收改革的方向?qū)⑹墙档土鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負，從而產(chǎn)生“降成本”的效應(yīng)，這樣才能促進交易良性循環(huán)。（記者段文平）