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中指研究院11月26日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從今年三季度上市房企業(yè)績情況來看，滬深上市房企營業(yè)收入和凈利潤仍在繼續(xù)調(diào)整。2024年前三季度，滬深上市房企的營業(yè)收入均值為162.6億元，同比下降21.1%，凈利潤均值由去年同期的8.4億元下降至-1.6億元，出現(xiàn)虧損。從公布財務數(shù)據(jù)的72家滬深上市房企具體表現(xiàn)來看，有75%的企業(yè)實現(xiàn)了營業(yè)收入的同比下降，53%的企業(yè)凈利潤出現(xiàn)虧損。

保利發(fā)展2024年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入1827.7億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤78.1億元，同比分別下降5.1%和41.2%。萬科2024年前三季度累計營業(yè)收入2198.9億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損179.4億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結(jié)算面積1384.2萬平方米，貢獻營業(yè)收入1732.3億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的稅前毛利率為8.3%，扣除稅金及附加后的毛利率為2.7%；其主要原因是開發(fā)業(yè)務結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業(yè)財務投資出現(xiàn)虧損以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價格低于賬面值等。大悅城今年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入204.8億元，同比下降1.1%，歸母凈利潤-5.9億元，同比下降16.7%，扣除非經(jīng)常性損益后歸母凈利潤-16.3億元，同比下降187.4%，主要原因是市場持續(xù)下行，企業(yè)積極調(diào)整銷售策略，部分項目計提減值準備，受合作開發(fā)項目結(jié)算周期影響，對聯(lián)合營企業(yè)投資收益同比減少。

結(jié)轉(zhuǎn)面積的大幅下滑是導致營業(yè)收入下降的主要原因。2024年1至9月，全國房屋竣工面積36816萬平方米，下降24.4%，其中住宅竣工面積26871萬平方米，下降23.9%。10月份以來，房企銷售有所好轉(zhuǎn)，或?qū)ξ磥韮r格預期平穩(wěn)及結(jié)轉(zhuǎn)營收回升構(gòu)成利好，但短期內(nèi)效果或?qū)⒉幻黠@。2024年1至10月，TOP100房企銷售總額為34599.95億元，同比下降34.7%，降幅較上月縮窄4.08個百分點；10月單月，TOP100房企銷售額同比增長10.53%，環(huán)比增長67.45%。

截至2024年9月底，滬深上市房企杠桿率有所上升，短期償債能力有所下降。滬深上市房企凈負債率均值為87.1%，較去年同期上升6.3個百分點，現(xiàn)金短債比為1.1，較去年同期下降0.3。從具體企業(yè)來看，截至2024年9月底，萬科有息負債合計3276.1億元，其中一年以上有息負債占比為64.4%，凈負債率為66.2%，剔除預收款的資產(chǎn)負債率為65.4%，較年初下降0.1個百分點，持有的貨幣資金為797.5億元。保利發(fā)展資產(chǎn)負債率為74.9%，較上年度末下降1.7個百分點。

房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為負值并出現(xiàn)下降。2024年前三季度，滬深上市房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈流出20.8億元，其中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額由正轉(zhuǎn)負，為-24.4億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-2.5億元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-15.6億元。

從到期債務規(guī)模來看，滬深上市房企仍有一定的償債壓力。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，房企2024年四季度到期需償還的債券余額為1304.6億元，一年內(nèi)（2024年10月至2025年9月）到期余額為7272.7億元；二年內(nèi)（2024年10月至2026年9月）到期余額13892億元。因此綜合來看，滬深上市房企短期內(nèi)改善現(xiàn)金流仍有一定阻礙，仍需以流動性為核心，加強現(xiàn)金流管控，加大高流動性項目推售，狠抓銷售回款，抓住政策窗口期，增加現(xiàn)金流入。

在2024年漸進尾聲之際，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了關(guān)鍵的政策“組合拳”。9月26日召開的中央政治局會議明確提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放了迄今最強維穩(wěn)信號，政策目標直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面，為市場注入信心。10月以來核心城市房地產(chǎn)量價出現(xiàn)階段性回穩(wěn)。展望未來，房地產(chǎn)企業(yè)也應繼續(xù)打造好產(chǎn)品促進銷售回款，同時尋求政策機遇盤活存量，改善資產(chǎn)負債表，提升盈利能力。（記者 高偉）