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新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬……3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，并明確規(guī)范將于今年5月1日起施行。

新規(guī)范以住宅項(xiàng)目整體為對(duì)象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，在規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等方面，對(duì)住宅項(xiàng)目的建設(shè)、使用和維護(hù)作出規(guī)定。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，從新的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》來(lái)看，突出了“安全、舒適、綠色、智慧”的具體要求，通過(guò)系統(tǒng)性技術(shù)規(guī)定補(bǔ)齊當(dāng)下存在的居住短板，是提升居住品質(zhì)，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，標(biāo)志著我國(guó)住宅建設(shè)從“有得住”向“住得好”在規(guī)范層面邁出了一大步，為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。

住宅層高不應(yīng)低于3米，標(biāo)準(zhǔn)顯著提高

住宅層高標(biāo)準(zhǔn)提升是此次《住宅項(xiàng)目規(guī)范》修訂的重要指標(biāo)之一。根據(jù)最新規(guī)范，住宅層高由現(xiàn)行版本規(guī)定的宜為2.8米提升至不低于3.0米，臥室/起居室凈高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。

（圖源：易居研究院）

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，隨著居民生活品質(zhì)的提升，人們對(duì)居住舒適度也有了更高的追求，比如通過(guò)加裝隔聲板來(lái)提升房屋隔音降噪性能，或者通過(guò)安裝新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、地暖等建筑設(shè)備來(lái)提升居住品質(zhì)，而此次層高標(biāo)準(zhǔn)的提升，可以有效提高居住空間的適應(yīng)性。同時(shí)，層高提升后，可以擴(kuò)大陽(yáng)臺(tái)窗戶面積，改善室內(nèi)采光和通風(fēng)效果。此外，消費(fèi)者在裝修設(shè)計(jì)上也有了更大的靈活性，可以滿足不同家庭的個(gè)性化需求，提升居民的獲得感及幸福感。

值得關(guān)注的是，在“好房子”建設(shè)導(dǎo)向的推動(dòng)下，2024年以來(lái)，多省市已先行調(diào)整層高地方標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)的要求普遍集中在3米到3.3米之間，如《江蘇省改善型住宅設(shè)計(jì)與建造導(dǎo)則》規(guī)定，改善型住宅的層高不應(yīng)小于3.1米，設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的改善型住宅層高不應(yīng)小于3.15米；《江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引（試行）》提出，住宅凈高不應(yīng)小于3.10米；《河南省好房子設(shè)計(jì)與建造技術(shù)導(dǎo)則》明確住宅層高不應(yīng)小于3.1米。

提高戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬，提升居住便利性

記者了解到，2011版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》要求戶（套）門洞口寬度≥1.0米，但未明確指代凈寬，實(shí)際成品門或因門框、門扇厚度等影響，凈寬通常不足0.90米。2025版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》明確指出，戶門通行凈寬不應(yīng)小于0.90米，戶門合理加寬可兼顧通透性與私密性，并提升緊急疏散效率。此外，新版規(guī)范對(duì)臥室門、廚房門、衛(wèi)生間門的通行凈寬也提出了具體要求。

（圖源：易居研究院）

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，“門寬”是指戶門或衛(wèi)生間門的寬度。房門過(guò)小或過(guò)窄，將影響通行。若某居民家庭想安裝大型電器或搬入大件家具等，門寬過(guò)小可能會(huì)影響搬運(yùn)工作。尤其是現(xiàn)在小戶型居住需求逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹写髴粜托枨?，相關(guān)家庭大件物品的進(jìn)入會(huì)變得更為常見(jiàn)，此時(shí)就需要設(shè)置更為寬敞的門寬，以方便進(jìn)出。

四層以上需設(shè)置電梯，全面覆蓋低層住宅電梯需求

電梯設(shè)置方面，新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》降低了電梯設(shè)置的樓層要求，從原規(guī)定“七層及以上需設(shè)電梯”調(diào)整為“四層及以上需設(shè)電梯”。

（圖源：中指研究院）

在曹晶晶看來(lái)，這一規(guī)定進(jìn)一步提升了居民出行便利性，解決低層住宅（如多層、小高層）老年人、行動(dòng)不便者通行問(wèn)題。

“這也意味著更多住宅小區(qū)尤其是低層住宅項(xiàng)目，都可以納入到‘電梯房’的行列中。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

此外，2011版規(guī)范雖然要求設(shè)置擔(dān)架電梯，但未明確擔(dān)架電梯的尺寸，且各地城市的標(biāo)準(zhǔn)也不相同，2025年新規(guī)統(tǒng)一了電梯轎廂尺寸，一方面便于電梯的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與維護(hù)，降低成本；另一方面可確保擔(dān)架等救援設(shè)施進(jìn)入電梯，提升了應(yīng)急救援能力，讓居住更加安全。另外，對(duì)于十二層及以上住宅的電梯數(shù)量，也由原版“每棟樓不少于兩臺(tái)”調(diào)整為“每個(gè)住宅單元不少于兩臺(tái)”。

陽(yáng)臺(tái)等欄桿高度提升至1.2米，提升居住安全性

2011版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》按住宅層數(shù)對(duì)陽(yáng)臺(tái)欄桿高度提出了不同要求，2022版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（征求意見(jiàn)稿）將陽(yáng)臺(tái)欄桿高度統(tǒng)一調(diào)整為1.1米，2025版新規(guī)再次將這一標(biāo)準(zhǔn)提高至1.2米。

（圖源：中指研究院）

曹晶晶分析認(rèn)為，陽(yáng)臺(tái)、外廊等臨空處欄桿的防護(hù)高度應(yīng)超過(guò)人體重心高度，以避免人靠近欄桿時(shí)因重心外移而發(fā)生墜落事故，隨著我國(guó)居民平均身高的提升，護(hù)欄高度也需要適當(dāng)調(diào)整，以便于為居者提供可靠的安全防護(hù)。

通過(guò)提高欄桿高度，不僅符合居住需求，也充分體現(xiàn)住房安全導(dǎo)向。嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，一是有助于增加安全系數(shù)，防止兒童攀登；二是和住宅層高的提高有較好匹配；三是吻合新一代居民家庭身高更高的特征；四是對(duì)恐高癥的人來(lái)說(shuō)，能夠提供心理上的安全暗示，在減少恐懼感的同時(shí)增強(qiáng)安全感。

多維度強(qiáng)化規(guī)范要求，激發(fā)改善住房的愿望

本次新規(guī)還在墻體和樓板隔聲性能、人均集中綠地面積、不同氣候區(qū)供暖/空調(diào)設(shè)施設(shè)置、公共移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)等方面提出了相應(yīng)的要求，以提升居民居住的安全性和便利性。

張波還告訴記者，新規(guī)還提到了多維度強(qiáng)化規(guī)范要求，包括節(jié)能、雨水徑流控制、可再生能源利用等技術(shù)措施，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。以及引入智慧社區(qū)概念，要求住宅配備智能化設(shè)施，提升管理效率與居住便利性。對(duì)于安全性方面，也明確建筑需在設(shè)計(jì)年限內(nèi)滿足抗震、防火等要求，并限制擅自改動(dòng)承重結(jié)構(gòu)。

曹晶晶表示，2025版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》不僅是住宅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的迭代升級(jí)，也為“好房子”建設(shè)提供了指導(dǎo)，通過(guò)強(qiáng)制性規(guī)范+市場(chǎng)引導(dǎo)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

“新標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布，最大的影響就是激發(fā)大家改善住房的愿望，促進(jìn)換房需求?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，2023年以來(lái)，新建商品房市場(chǎng)已經(jīng)由改善型需求主導(dǎo)，但符合改善需求的房源比較少。新的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布以后，相當(dāng)于拉高了住房消費(fèi)的底線標(biāo)準(zhǔn)，好產(chǎn)品供給出來(lái)以后，會(huì)產(chǎn)生示范效應(yīng)，從而帶動(dòng)換房需求的產(chǎn)生，部分本不打算換房的人群，也因?yàn)榭吹搅司C合品質(zhì)更高，但價(jià)格更適宜的新房產(chǎn)品，選擇置換新房。同時(shí)，也讓市場(chǎng)上的產(chǎn)品供給更加多元多樣，可供大家選擇，滿足多樣化的居住需求。（記者門庭婷）